Metode vir die berekening van huurbetalings

2024 Outeur: Howard Calhoun | [email protected]. Laas verander: 2024-01-17 18:38

Die woord "verhuur" het Engelse wortels. Vertaal beteken die term "huur". Verhuring is 'n tipe finansiële diens, 'n spesifieke vorm van uitleen vir die verkryging van vaste bates deur ondernemings of duur goedere deur individue.

Aard van die transaksie

Volgens die ooreenkoms aanvaar die verhuurder die verpligting om die eiendom soos deur die huurder bepaal in besit te verkry. Die verkoper word deur die ontvanger bepaal. Die verkrygde eiendom word aan hom oorgedra teen 'n fooi vir gebruik en tydelike besit.

In die reël word so 'n prosedure binne die raamwerk van entrepreneuriese aktiwiteit uitgevoer. Vanaf 1 Jan. 2011 Verhuring kan ook verbruiker wees.

Die kontrak kan bepaal dat die keuse van die verkoper en eiendom deur die verhuurder gemaak word. In hierdie geval kan die huurder die eienaar van die waardevolle items wees.

Nuances

In die wette van verskillende state word die belastinggevolge van verhuring verskillend beskou. In die Russiese Federasie, byvoorbeeld, met so 'n huurkontrak kan u waardevermindering met die versnelde metode bereken. Ookdie wet maak voorsiening vir die herverdeling van die tydsberekening van BTW-aftrekkings.

In die kern is verhuring 'n langtermyn-huur, gevolg deur die aankoop van eiendom. Die UNIDROIT-konvensie, wat deur die Russiese Federasie bekragtig is, maak nie voorsiening vir 'n verpligte reg van aflossing nie, slegs huur word toegelaat.

Onderwerp van die kontrak

Dit is enige nie-verbruikbare voorwerpe. Onder hulle, byvoorbeeld, strukture, geboue, toerusting, voertuie, ander eiendom.

Grond erwe, voorwerpe wat in omloop verbied of beperk is, kan nie die onderwerp van so 'n huurkontrak wees nie.

Die onderwerp van verhuring, wat aan die ontvanger verskaf word vir tydelike gebruik en besit, word as die eiendom van die verhuurder beskou. Voorwerpe wat kragtens die ooreenkoms oorgedra word, word volgens hul ooreenkoms op die balansstaat van een van die partye tot die transaksie verantwoord.

Die onderwerp van verhuring behoort aan 'n spesifieke profielgroep. Om aan een of ander kategorie te behoort, bepaal die risiko van die transaksie.

Klassifikasie

Tipes verhuring wissel na gelang van die nuttige lewensduur van die fasiliteit en die ekonomiese inhoud van die kontrak. Huur kan wees:

• Finansieel. Die termyn van die kontrak is soortgelyk aan die nuttige lewensduur. Gewoonlik, aan die einde van die ooreenkoms, nader die reswaarde van die item nul. In hierdie geval kan die voorwerp teen geen bykomende koste die eiendom van die ontvanger word nie. Finansiële huurkontrak word beskou as een van die maniere om geteikende fondse te lok.
• Bedryf. Die geldigheidsduur van die kontrak is aansienlik minder as die tydperk van nuttige werking. As 'n reël, die onderwerp van die ooreenkoms is reeds batestot die huurder se beskikking. In hierdie geval mag daar nie 'n verkoper (derde party) in die transaksie wees nie. Na die verstryking van die kontrak word die voorwerp óf aan die verhuurder terugbesorg en kan dit weer verhuur word, óf dit word deur die huurder teen die oorblywende markprys afgelos. Laasgenoemde opsie word meer as 'n uitsondering op die reël beskou. Die huurkoers vir 'n bedryfshuur kan hoër wees as vir 'n finansiële huurkontrak.

Terugbetaalbare verhuring word afsonderlik oorweeg. Die essensie daarvan is dat die verkoper van eiendom terselfdertyd die huurder is. Terughuur kan beskou word as die verkryging van kredietfondse teen die sekuriteit van produksiebates en die onttrekking van bykomende ekonomiese voordele uit die verskil in belasting.

Betalingskedules

Die hoofopsies is:

• Regressief. Hierdie skedule bepaal dat die maandelikse bedrag afneem oor die duur van die huurkontrak.
• Annuïtief. In hierdie geval bly die bedrag onveranderd.
• Seisoenaal. In hierdie geval is die skedule gekoppel aan die seisoenaliteit van die huurder se aktiwiteite.

Finansiële verhuring word gereguleer deur artikels 665 en 666 van die Burgerlike Wetboek, die bepalings van Federale Wet No. 164 en ander regulasies.

Noodsaaklike bepalings van die transaksie

Die kontrak moet klousules bevat oor:

1. Onderwerp van die ooreenkoms.
2. Die verkoper van die eiendom en dat sy keuse deur die huurder gemaak word.
3. termyn.
4. Koste (waarde van betalings).

In die afwesigheidvan hierdie voorwaardes, word die kontrak erken as nie gesluit nie.

huurbetalings

Dit is die bedrae wat aan die verhuurder afgetrek word vir die reg verleen deur die huurder om die eiendom te gebruik wat die onderwerp van die kontrak is.

Wanneer die bedrae van huurbetalings bereken word, word die volgende in ag geneem:

• Depresiasie van die voorwerp vir die hele tydperk van die ooreenkoms.
• Vergoeding van die verhuurder se betaling vir die kredietfondse wat hy gebruik het.
• Bedrae oorgedra vir die verskaffing van bykomende dienste deur die verhuurder, vasgestel in die kontrak.
• Kommissie.
• Die koste van die voorwerp wat afgelos moet word, indien die ooreenkoms voorsiening maak vir die toepaslike prosedure en prosedure vir die betaling van hierdie prys in paaiemente as deel van huurbetalings.

By die ondertekening van die kontrak, bepaal die partye tot die transaksie die totale bedrag van aftrekkings, die metode en vorm van berekening, die frekwensie van betaling en die metode van betaling.

Betalings kan in kontant, vergoeding of gemengde vorm wees. Die koste van dienste of produkte in die tweede metode word bepaal op grond van die bepalings van die wet.

Metodes vir die berekening van huurbetalings

Wanneer 'n ooreenkoms aangegaan word, kan die partye die volgende aanwasopsies kies:

1. Met 'n vaste totale bedrag. Hierdie metodologie vir die berekening van huurbetalings behels die verspreiding van gelyke dele van die bedrag oor ooreengekome tydperke gedurende die termyn van die ooreenkoms.
2. Vooruit. In hierdie geval betaal die huurder die verhuurder 'n voorlopige bedrag. Die grootte daarvan word deur die partye bepaal. Die res word bereken enbetaal gedurende die termyn van die ooreenkoms op dieselfde manier as wanneer huurbetalings met 'n vaste bedrag bereken word.
3. Minimum aftrekkings. In hierdie geval sluit die totale bedrag die bedrag van eiendomswaardevermindering vir die hele tydperk van die kontrak, betaling vir die gebruik van geleende fondse, kommissie, sowel as betaling vir bykomende dienste ooreengekom deur die partye tot die kontrak, en die koste van die eiendom wat gekoop gaan word (indien vasgestel deur die partye tot die transaksie).

Kom ons kyk verder hoe die berekening van huurbetalings uitgevoer word met voorbeelde van berekeninge.

Algemene berekeningreëls

Vermindering van die skuld van die verhuurder lei tot 'n afname in betaling vir die gebruik van geleende fondse. Daarbenewens word die grootte van die kommissie verminder as die koers daarvan as 'n persentasie van die uitstaande waarde van die gehuurde voorwerp vasgestel word. In hierdie verband is dit raadsaam om huurbetalings volgens die volgende skema te bereken:

1. Bedrae word bereken vir die jare wat deur die kontrak gedek word.
2. Die totale bedrag van betalings vir die hele duur van die ooreenkoms word bepaal. Om dit te doen, word die bedrae wat deur jare bepaal word, opgetel.
3. Die bedrag van bydraes word bereken op grond van die frekwensie wat deur die partye gekies is, die metodologie vir die berekening van huurbetalings en die metode om dit te maak.

Wanneer bedryfshuur, as die termyn van die ooreenkoms minder as 'n jaar is, word die bedrag van aftrekkings deur maande bepaal. 'n Gedetailleerde beskrywing van die algoritme word in die Metodologiese aanbevelings vir die berekening gegeehuurbetalings.

Rekeningskema

In praktyk word die volgende formule vir die berekening van huurbetalings gebruik:

OP=PC + AO + DU + KV + BTW, waarin:

• OP - totale betalings.
• PC - Fooi vir die gebruik van geleende fondse.
• AO - waardevermindering.
• DU - bykomende betaling. dienste.
• CF - vergoeding vir die verskaffing van 'n voorwerp.
• BTW - belasting op ext. koste.

Neem asseblief kennis dat indien die huurder 'n klein besigheid is, BTW nie by die berekening van die totale bedrag van huurbetalings ingesluit is nie.

Depresiasiekoste

Om hulle te bepaal, word die formule gebruik:

AO=BS x On / 100, waarin:

• Aan – depresiasiekoers.
• BS – boekwaarde.

Wanneer huurbetalings bereken word, word die boekwaarde volgens rekeningkundige reëls bepaal.

Deelnemers aan die transaksie het die reg om die versnelde depresiasiemetode toe te pas met 'n koëffisiënt van nie meer as 2 eenhede nie.

Fooi vir die gebruik van leningsfondse

Om die bedrag van betaling vir die gebruik van 'n lening vir die aankoop van 'n bruikhuurvoorwerp te bepaal, word die volgende vergelyking gebruik wanneer huurbetalings bereken word:

PC=St x KR / 100, waarin:

• KR - leningsbedrag.
• St – leningskoers.

Dit neem aan dat die rekenaaraanwyser gedurende elke faktuurjaar korreleer met die gemiddelde jaarlikse waarde van die uitstaande lening in die huidige tydperk of met die gemiddelde jaarlikse oorblywende prys van die voorwerp:

Krtek=K x (Osnach + OScon) / 2, waar:

• KRTek - kredietfondse wat gebruik word om 'n voorwerp te koop, en betaling vir die gebruik daarvan word in die huidige tydperk gemaak.
• OSnach en OScon - die beraamde resprys van die eiendom aan die begin en einde van die tydperk, onderskeidelik.
• K - koëffisiënt met inagneming van die aandeel van die lening in die totale koste van die voorwerp. Indien slegs kredietfondse in die verkryging van eiendom gebruik word, word die koëffisiënt gelyk aan een geneem.

Kommissie

Wanneer betalings ingevolge 'n huurooreenkoms bereken word, kan vergoeding bepaal word as 'n persentasie van:

• gemiddelde jaarlikse resprys van 'n voorwerp;
• boekwaarde van die onderwerp van die transaksie.

Afhangende hiervan, sal die ooreenstemmende vergelyking gebruik word. By die berekening van huurbetalings kan vergoeding soos volg bepaal word:

CV=BS x p, waar:

• BS – boekwaarde;
• r – beloningskoers.

Jy kan ook hierdie vergelyking gebruik:

KV=Sv / 100 x (OSnach + OScon) / 2, waarin:

• Sv – beloningskoers.
• OSnach en OScon - die oorblywende prys van die voorwerp aan die begin en einde van die tydperk.

Bykomende dienste

By die berekening van huurbetalings, bykomende betaling. dienste van die verhuurder in die huidige jaar is soos volg:

DUt=(P + … Pn) / T, waar:

• Р… Pn – verhuurder se koste vir dienste (elk afsonderlik) gespesifiseer deur die partye tot die transaksie.
• T is die geldigheidstydperk van die ooreenkoms.

BTW-aanwas

Indien die algemene prosedure vir die berekening van huurbetalings gebruik word, word die belasting soos volg bepaal:

NDStack=Wtek x ST / 100, waar:

• NDStack - die bedrag van aftrekkings in die huidige jaar.
• Vtech - die bedrag van die opbrengs uit 'n transaksie in die faktuurtydperk.
• ST – belastingkoers.

Inkomste word deur die volgende formule bepaal:

Vtek=KVtek + PKtek + AOtek + DUtek.

Daar moet in ag geneem word dat die samestelling van die elemente wat inkomste genereer, bepaal word deur die Belastingkode en die reëls vir die bepaling van die belasbare basis.

Berekening van bedrae by aftrekking in gelyke aandele

Indien die partye voorsiening gemaak het vir 'n jaarlikse betaling, is die berekening van huurbetalings soos volg:

LPg=OP / T, waar:

• LPG - die bedrag van die bydrae per jaar.
• OP - totale betalings.
• T is die duur van die ooreenkoms.

As die partye kwartaallikse betalings vasgestel het, is die formule wat gebruik word om die berekening uit te voer:

LPK=OP / T / 4

Die berekening van die bedrag van die huurbetalings per maand is soos volg:

LM=OP / T / 12

Doeltreffende koers

Dit verteenwoordig die werklike prys van die huurprojek. Die effektiewe koers word gevorm uit die koste wat deur die huurder aangegaan moet word. Oorweeg 'n voorbeeld. Aanvanklike data:

• 'n Burger het besluit om 'n duur motor vir 2,8 miljoen roebels te koop.
• Die koper het slegs 280 duisend roebels, wat 10% van die voorskot is.
• Die kontrak is vir 10 jaar.
• Maandeliks moet jy 100 000 roebels betaal.
• Die waarderingskoers is 9,52%.
• Totale uitbetaling RUB 3,6 miljoen
• Terugbetaling geskied op 'n annuïteit manier.

Nadat die eerste paaiement gemaak is, word die waarderingskoers toegepas op die oorblywende bedrag: 2,8 miljoen - 280 duisend=2,52 miljoen. Hierdie bedrag is 'n werklike lening wat van 'n verhuringsmaatskappy geneem is.

Dit is beter om huurbetalings in Excel te bereken. Jy kan die volgende berekeningsmodel gebruik:

Doeltreffende koers(maande huur; -bedrag van betaling per maand (die teken "-" moet sonder versuim voor die aanwyser geplaas word); totale skuld).

Waardes word in die formulevelde ingevoer:

Effektiewe koers (36; -100 000; 2 520 000)

Die resultaat sal 2,07% per maand wees. en 24,85% per jaar.

Oploping van die bedrag ingevolge die bedryfshuurooreenkoms

Die aanvanklike data is soos volg:

• Die prys van die voorwerp is 72 miljoen roebels.
• Kontraktydperk - 2 jaar
• Depresiasiekoers - 10%/jaar
• Leningskoers - 50%/jaar.
• Kommissie - 12%/jaar.
• Die bedrag van betaling vir bykomende dienste is 4 miljoen roebels. (insluitend: konsultasiedienste vir die bedryf van die fasiliteit - 1,5 miljoen roebels, reiskoste - 500 duisend roebels, opleiding van werknemers - 2 miljoen roebels).
• Bedrae word in gelyke paaiemente betaal op die eerste dag van die eerste maand van elke kwartaal.
• BTW - 20%.

Gemiddelde jaarlikse waarde van 'n voorwerp (in miljoen roebels)

Jaar	St-voorwerp aan die begin van die jaar	Depresiasiekoste	Voorwerpwaarde teen die einde van die jaar	Gemiddelde jaarlikse eiendomsprys
1	72	7, 2	64, 8	68, 4
2	64, 8		57, 6	61, 2

Bepaal die totale bedrag volgens jaar (in miljoen roebels).

1 jaar:

• PC=50 x 68, 4 / 100=34, 2.
• AO=10 x 72, 0 / 100=7, 2.
• Q=12 x 68, 4 / 100=8, 208.
• B=2, 0 + 34, 2 + 7, 2 + 8, 208=51, 608.
• DU=4 / 2=2.
• BTW=20 x 51, 608 /100=10, 3216.
• OP=2, 0 + 7, 2 + 10, 3216 + 34, 2 + 8, 208=61, 9296.

Jaar 2:

• CV=12 x 61, 2 / 100=7, 344.
• PC=50 x 61, 2 / 100=30, 6.
• AO=10 x 72, 0 / 100=7, 2.
• DU=4 /2=2.
• B=2, 0 + 7, 2 + 30, 6 + 7, 344=47, 144.
• BTW=20 x 47, 144 / 100=9, 4288.
• OP=9, 4288 + 7, 344 + 7, 2 + 30, 6 + 2, 0=56, 6328.

Totale waarde:

56, 6328 + 61, 9296=118, 5624

bydraes - 14, 8203:

118, 5624 / 2/4

Bepaling van bedrae onder 'n bruikhuurkontrak met volle waardevermindering

Aanvanklike data:

• Die prys van die voorwerp is 160 miljoen roebels.
• Die ooreenkoms word vir 10 jaar uitgereik.
• Depresiasiekoers - 10% per jaar.
• Leningskoers - 40% per jaar.
• Kommissie - 10% per jaar.
• Kredietfondse - 160 miljoen roebels.
• Bykomende dienste – RUB 9,6 miljoen
• Bydraes word jaarliks van die eerste jaar in gelyke paaiemente afgetrek.
• BTW - 20%.

Gemiddelde jaarlikse waarde van 'n voorwerp (miljoen roebels)

Jaar	Die waarde van die voorwerp aan die begin van die jaar	Depresiasiekoste	Die waarde van die voorwerp aan die einde van die jaar	Gemiddelde jaarlikse prys
1	160	16	144	151
2	144		128	136
3	128		112	120
4	112		96	104
5	96		80	88
6	80		64	72
7	64		48	56
8	48		32	40
9	32		16	24
10	16		0	8

Bepaal die totale bedrag in miljoen roebels.

1 jaar:

• AO=10 x 160 / 100=16.
• DN=9, 6 / 10=0, 96.
• PC=40 x 152 /100=60, 8.
• CV=10 x 152 / 100=15, 2.
• B=15, 2 + 0, 96 + 16 + 60, 8=92, 96.
• BTW=20 x 92, 96 / 100=18, 592.
• OP=16 + 18, 592 + 60, 8 + 0, 96 + 15, 2=111, 552.

Jaar 2:

• DN=9, 6 / 10=0, 96.
• AO=10 x 160 / 100=16, 0.
• CV=10 x 136 / 100=13, 6.
• PC=40 x 136 / 100=54, 4.
• B=13, 6 + 0, 96 + 16 + 54, 4=84, 96.
• BTW=20 x 84, 96 / 100=16, 992.
• LM=54, 4 + 16, 992 + 16 + 0, 96 + 13, 6=101, 952.

Berekeninge vir 3-10 jaar word op 'n soortgelyke manier uitgevoer. As gevolg hiervan sal die bedrag van bydraes (in miljoen roebels) - 68, 352 (683, 52 / 10) wees.

Ekonomiese haalbaarheid van die transaksie

Aankoop van vaste bates ingevolge 'n huurooreenkoms stel die maatskappy in staat om die belastinglas te verminder. Dus verminder betalings die inkomstebelastingbasis, aangesien dit as uitgawes erken word. Versnelde waardevermindering deur 'n faktor van 3 te gebruik maak dit moontlik om die aftrekkingsbasis vir eiendom te verminder en dit verder vir inkomstebelasting te verminder.

Met behoorlike beplanning van BTW-vloei ingevolge 'n huurooreenkoms, laat dit jou in sommige gevalle toe om bykomende voordele te kry.

Afsonderlik is dit die moeite werd om 'n terughuur te oorweeg, waarin die huurder ook die verkoper van die voorwerp is. 'n Onderneming, met ander woorde, huur eiendom wat oorspronklik daaraan behoort het. By terughuur word 2 ooreenkomste gesluit: 1 - op die koop en verkoop, 2 - op die oordrag van die voorwerp na verhuring.

Hierdie prosedure sluit nie veranderinge in die produksieproses in nie. Terugbetaalbare verhuring word gebruik om die tekort aan bedryfskapitaal van 'n onderneming wat terselfdertyd geld ontvang vir "verkoopte" eiendom te dek. Kenners vergelyk so 'n transaksie met die verskaffing van 'n veilige lening. Maar met 'n terughuur is die koste onder die kontrak laer as in 'n bank.

Ekstra

In huishoudelike praktyk is dit gebruiklik om die koers van waardering in die kontrak te bepaal. As 'n reël word dit as 'n jaarlikse % beskou. Die koers word bereken as die verskil tussen die totale bedrag van betalings en die koste van die voorwerp, verminder tot die jaarlikse koers, met inagneming van die termyn van die kontrak.

Evaluering van die doeltreffendheid van verhuringsbedrywighede kan uitgevoer word in die loop van die ontleding van die struktuur van betalings en ekonomiese resultate. Om dit te doen, word die betaling in komponente opgedeel:

LP=hoofskuld + (% op lening + eiendomsbelasting + bykomende uitgawes) x 1, 18 (BTW).

Die werklike koste van die maatskappy se hulpbronne word verminder deur die besparings wat voortspruit uit die gebruik van die huurskema. Daar moet egter in ag geneem word dat die maatskappy aan die einde van die huurkontrak nie eiendomsbelasting aftrek nie, aangesien die bate teen nulwaarde oorgedra word.

Daarbenewens, wanneer 'n bedryfstelsel met sy eie of kredietfondse gekoop word, trek die maatskappy BTW van die prys onder die verkoopskontrak af. By verhuring word belasting gehef op die totale bedrag van betalings.

Soos die berekeninge toon, is die verhuringsmodel vir die verkryging van eiendom baie meer winsgewend as om op die gewone manier deur 'n bankstruktuur uit te leen. Dit moet egter in gedagte gehou word dat die gebruik daarvan beperk is tot die bedrag van die transaksie. Hoe hoër dit is, hoe groter is die ekonomiese voordeel.