Vergelykende benadering. Metodes om die waarde van vaste eiendom te bepaal

2024 Outeur: Howard Calhoun | [email protected]. Laas verander: 2023-12-17 10:16

In die wêreldpraktyk op die gebied van eiendomswaardering word drie benaderings gebruik:

• vergelykend, of mark;
• duur;
• winsgewend.

Die keuse van metodologie hang grootliks af van die objek van aanslag en die werklike situasie wat rondom 'n bepaalde tipe vaste eiendom ontwikkel het. Die vergelykende benadering in die bepaling van die beraamde waarde word egter steeds as die mees betroubare manier beskou.

Basiese maatstafbeginsels

Die vergelykende benadering is 'n stel metodes om die markwaarde van 'n eiendom te bepaal. Die getaxeerde eiendom word met soortgelyke eiendomme vergelyk.

Evaluering is gebaseer op die volgende beginsels:

• Vraag en aanbod. Hierdie twee aanwysers is onlosmaaklik verbind, 'n beperkte aantal aanbiedinge genereer 'n sekere aanvraag, en omgekeerd, hoe meer aanbiedinge, hoe minder aanvraag.
• Vervanging. Geen koper sal meer betaal as 'n eiendom met soortgelyke eienskappe minder kos nie.

Die konsep van markwaarde is amper identies aan die konsep van ewewigsprys. Die ewewigsprys is 'n stel kwantitatiewe eienskappe enprysfaktore wat vraag en aanbod bepaal vir die item wat vergelyk word.

Hoofkriteria vir die keuse van vergelykbare eiendomme vir eiendomswaardasie

Daar is 'n groot aantal elemente wat in 'n vergelykende analise in ag geneem word, en hul kombinasie is amper oneindig. Daarom is die ontleding beperk tot 'n sekere aantal faktore wat pryse direk beïnvloed.

Vergelykingselemente. Regtegeh alte

Enige beswaring of verligting lei tot 'n afname in die waarde van die eiendom wat gewaardeer word. Dit wil sê, enige beperking in die eiendomsreg is 'n verlaging in prys. As die voorwerp wat gewaardeer word nie sulke tekortkominge het in vergelyking met vergelykbare voorwerpe nie, dan styg die prys, inteendeel, Vir grond erwe is die beskikbaarheid van erfdienste nie die enigste verminderde faktor nie. Wanneer die beoordeling van die waarde is baie belangrik, dra die eienaarskap van die grond of die reg om te huur, permanente gebruik. Daar word na die laaste twee regte verwys as verminderende faktore. Dit is baie belangrik of die grond sekere beperkings op verdere transaksies daarmee het.

Verkoopbepalings

Sulke voorwaardes word in ag geneem as die beoordeelde voorwerp werklik kenmerkende kenmerke het wanneer dit verkoop word.

Bankrotskap is 'n verminderende faktor, dit wil sê die verkoper is haastig om 'n koop- en verkooptransaksie te doen, aangesien die blootstellingstyd van die eiendomsmarkvoorwerp uiteraard verminder word in vergelyking met soortgelyke voorwerpe.

Die assessering word ook aansienlik beïnvloed deur familiebande, vennootskappeverhouding, hoewel dit moeilik is om hierdie risiko's te assesseer.

As die verkoper en die koper deur huurverhoudings verbind word, en daar word beplan om 'n koopkontrak tussen hulle te sluit, dan sal die beraamde koste natuurlik onderskat word om op belastingbetalings te bespaar. In hierdie geval is daar net een motivering - aangesien die partye tot die transaksie verbind word deur ander nie-markverhoudings, gee die verkoper dus eintlik krediet aan die koper. 'n Soortgelyke situasie ontwikkel as die transaksie op die voorwaardes van die opsie is.

Die vooruitsig om staatsubsidies vir infrastruktuurontwikkeling te ontvang, kan lei tot 'n verhoging in die geraamde waarde van residensiële eiendom. Die bedrag van verwagte konsessielenings word bepaal uit die verskil tussen konsessie- en marklenings.

Markvoorwaardes

'n Afwaartse aanpassing kan toegepas word indien daar 'n beduidende verskil is tussen die markwaarde vir 'n soortgelyke eiendom en die kundige eiendom.

'n Verandering in funksionaliteit kan ook in die assessering in ag geneem word, aangesien dit die balans van vraag en aanbod beïnvloed.

Eiendomsligging

Waardebestuurders	Koste-deprimerende faktore
Neighborhood Prestige Status van ander residensiële eiendomseienaars Reserwegebied Beskikbaarheid van parkeerplek Toeganklikheid tot hoofweë Teenwoordigheid van argitektoniese monumente en ander besienswaardighede Ontspanningsgebied naby vaste eiendom Unieke argitektoniese kenmerke van die gebou	Afstand vanaf die middestad Geen kruidenierswinkels binne loopafstand Afgeleëheid vanaf skool en voorskoolse instellings Slegte omgewingsituasie in die streek Teenwoordigheid van fabrieks- en pakhuisondernemings naby die eiendom, stortingsterreine

Fisiese faktore (vir grond)

Vergelykende benadering in die evaluering van 'n grondperseel behels die versameling van kenmerke oor die eiendom:

• grootte;
• vorm;
• geology;
• topografie;
• vlak van paraatheid, dit wil sê of die grond van plantegroei skoongemaak is, of onreëlmatighede uitgeskakel is;
• kwalitatiewe aanwysers van grondbedekking.

Opmerklikste is die teenwoordigheid of afwesigheid van heuwels of hellings, rotsformasies of slote. Dit is ook belangrik wat die dravermoë van die aarde, sy sterkte, die teenwoordigheid van grondwater. Dit is baie belangrik of daar inligting is oor die moontlike voorkoms van minerale. As die inligting bevestig word, sal die grond beslis 'n beswaring in die toekoms hê.

Algemene kenmerke van die voorwerp wat geassesseer moet word

Markvergelykingbenadering is die studie van eienskappe wat die waarde van voorwerpe verhoog. Dit sluit in:

• grootte van gebou of kamer;
• gebou hoogte;
• beskikbaarheid en area van hulpfasiliteite;
• plafonhoogte.

Die materiaal waaruit die gebou opgerig word maak ook saak, hoe meer modern en betroubaar dit is, hoe hoër is die waarde van die eiendom. Laaste maar nie die minste nie is die algemene voorkoms van die hele gebou, die beskikbaarheid van herstelwerk en 'n gerieflike ingang. As die ingang vanaf die erf is, sal dit 'n verminderende faktor wees.

Gebrek aan herstel is 'n rede om die evalueringsverslag te wysig. So 'n berekening word gemaak op grond van die koste van herstel- of restourasiewerk, met inagneming van die wins wat die entrepreneur sal ontvang uit belegging in konstruksie of herstel.

Ekonomiese faktore

Vergelykende benadering in vaste eiendom neem moontlike besparings op energiebronne tydens bedryf in ag. Die konstante toename in die koste van nutsdienste laat mense voortdurend daaraan dink om alternatiewe energiebronne te bespaar en te gebruik.

Hierdie faktor is veral belangrik as die voorwerp gekoop word vir verdere verhuring. Hoe hoër die verhouding van inkomste tot koste wat na die bedryf van 'n gebou of perseel gaan, hoe minder is die bedrag terugbetaalbare kapitaal in die netto huurinkomste van vaste eiendom.

Hierdie kategorie sluit ook die aanwyser van die teenwoordigheid of afwesigheid van meters in, of maatreëls getref is om hitteverliese te minimaliseer.

Ander aanwysers

Evaluering behels die inagneming van die teenwoordigheid of afwesigheid van dienselemente. Die eenvoudigste voorbeeld is of die huis 'n hysbak het of nie. Die teenwoordigheid of volledige of gedeeltelike afwesigheid van alle kommunikasie, diemeer gekoppel aan die plaaslike stelsel. As daar te veel tekortkominge is, word 'n afwaartse regstelling uitgevoer. Eiendomswaardering word volgens 'n verskeidenheid aanwysers uitgevoer.

Stappe van berekeninge

Alle vergelykende berekeninge is gebaseer op inligting van oop bronne oor onlangse transaksies met soortgelyke eiendom.

Evalueringstappe:

1. Bestudering van soortgelyke aanbiedinge in 'n spesifieke eiendomsegment, identifiseer vergelykbare eiendomme wat onlangs verkoop is.
2. Die versamelde inligting word ontleed en elke aanbod word individueel vergelyk met die eiendom wat beoordeel word.
3. Identifisering van pryseienskappe, wysigings aan die waardasieverslag.

Ooreenkom die aangepaste prys en die afleiding van die finale koste deur 'n vergelykende benadering.

Voordele van die vergelykende benadering

In die eerste plek laat die metode jou toe om die mening van slegs tipiese kopers en verkopers te weerspieël.

Die waardasie word in huidige pryse weerspieël, met inagneming van veranderinge in finansiële toestande en selfs inflasionêre prosesse. Die skatting is altyd staties geregverdig.

Om 'n spesifieke eiendom te evalueer, hoef jy nie die hele eiendomsmark te bestudeer nie, maar net soortgelyke eiendomme. Die tegniek is baie eenvoudig, met betroubare resultate.

… en nadele

• Baie moeilik om die werklike pryse uit te vind.
• Volledige afhanklikheid van die aktiwiteit en stabiliteit van die eiendomsmark.
• Moeilikheid inrekonsiliasie van data, indien soortgelyke voorwerpe aansienlik verskil in terme van verkoop.

Ter afsluiting

Die essensie van die vergelykende benadering in eiendomswaardasie is duidelik vir beide die koper en die verkoper. Die tegniek stel die partye in staat om die eiendomsmark te bestudeer en seker te maak dat hulle nie verloor het nie. Evaluering kan uitgevoer word op grond van transaksies wat reeds voltooi is of op aanbiedinge van ander verkopers. In elk geval, die vergelykende tegniek is die sistematisering en vergelyking van data oor soortgelyke vaste eiendom. Die belangrikste ding is dat die keuse van soortgelyke voorwerpe vir vergelyking spesiale of ongewone faktore in ag moet neem, byvoorbeeld die bedreiging van beslaglegging op kollaterale, veranderinge in regulasies op plaaslike vlak of nie-nakoming van die bepalings van die leningsooreenkoms, die teenwoordigheid van dwingende elemente.