Hoe word die kadastrale waarde van 'n grondstuk bepaal: formule en berekeningsprosedure

2024 Outeur: Howard Calhoun | [email protected]. Laas verander: 2023-12-17 10:16

Om te verstaan wat die kadastrale waarde van 'n erf is, is nie so moeilik nie. Dit is die prys wat in die Staatseiendomskadaster (GKN) vasgestel word. Die koste word vasgestel op grond van inligting ontvang as gevolg van die betrokke aktiwiteite. Die kadastrale waarde hang hoofsaaklik af van die individuele kenmerke van die stuk grond, veral op die ligging, area, doel, kategorie, sowel as die markprys. Kom meer te wete oor hoe die kadastrale waarde van 'n grondstuk bepaal word uit die artikel.

Waarom word 'n kadastrale waardasie uitgevoer

Die prosedure sluit 'n aantal aktiwiteite in wat daarop gemik is om die toepaslike prys te bepaal. Die noodsaaklikheid daarvan word deur die volgende redes verduidelik:

• Korrekte berekening van die belastingfooi vir die grond.
• Dien as 'n maatstaf vir transaksies met eiendomsvoorwerpe (met die korrekte definisie van die maksimumnaby die markprys).
• Bevestig eienaarskap van 'n stuk grond. Dus is nie net besit en gebruik nie, maar ook die beskikking van grond moontlik. Dit kan byvoorbeeld verkoop, verpand of geërf word.
• Laat jou toe om konflikte en, dienooreenkomstig, litigasie te vermy.

wetgewende raamwerk

Sensus en kadaster in terme van vaste eiendom word deur Rosreestr-spesialiste hanteer. Die belangrikste normatiewe handelinge wat verband hou met die onderwerp wat oorweeg word, is:

• Wet "Op Kadastrale Aktiwiteite" No. 221-FZ.
• Wet “Op staat. registrasie van vaste eiendom” No. 218-FZ.
• Wet "Op takseringsaktiwiteite in Rusland" No. 135-FZ.
• Regeringsbesluit "Oor die reëls vir die uitvoer van 'n kadastrale waardasie" No. 316.
• Wet "Op Staatskadastrale Waardasie" No. 237-FZ.

Aflossingswaarde en kadastrale waarde: verskille

Nadat jy geleer het wat die kadastrale waarde van 'n erf is, moet jy nou die konsep van 'n afkoopprys verstaan. In hierdie geval praat ons van 'n parameter wat spesifiek bepaal word vir die proses om eienaarskap van 'n gehuurde gebied oor te dra. In eenvoudiger terme beteken aflossing die prys waarteen 'n eiendom gekoop is wat voorheen aan 'n ander persoon behoort het.

Sulke eiendom kan nie net aan individue behoort nie, maar ook aan die staat, sowel as die munisipaliteit. Dit word dikwels na verwys as die "waarde van 'n stuk grond teen kadastrale waarde". Dit word verklaar deur die feit dat die waarde op grond van die kadastrale waarde bereken word.

Terselfdertyd moet hierdie konsepte nie verwar word nie, aangesien die uitkoopprys staties is, dit wil sê onveranderd, ten spyte van die veranderende eiendomspryse. Die vasstelling van die kadastrale waarde van 'n grondperseel word egter slegs een keer in die tydsinterval van 3 tot 5 jaar na die inventaris hersien. Daarbenewens kan die inisieerder van die herwaardasie ook die eienaar van die grond wees.

Die goedkoopste ding is om grond te koop wat al 25 jaar besit word, en in die geval van die bou van kapitaalstrukture daarop. Dan sal net 20% van die kadasterprys vir munisipale grond betaal moet word, en net 25% vir staatsgrond.

Kadasterregister

Dit word verstaan as 'n deel van die Staatseiendomskomitee, wat inligting stoor oor die prys volgens die kadaster van erwe, verkry as gevolg van takseringsaktiwiteite. Nadat dit uitgevoer is, word die grondstuk herwaardeer (dit kan ook op inisiatief van die eienaar uitgevoer word). Meer akkurate inligting word ook in die register aangedui, waar elke grondstuk sy eie unieke kadastrale nommer het. Dit sluit ook die veranderende pryse in wat tans deur die mark aangebied word, wat na die voorraad vasgestel word.

Bepaling van die prys van munisipale grond

Beraming kan deur plaaslike regerings (distrikte, stede, dorpe) bestel word. Hoe word die kadastrale waarde van 'n grondstuk vir 'n munisipaliteit bepaal? Graaduitgevoer op grond van beskikbare markpryse. Terselfdertyd word data oor die toewysing van grondpersele in ag geneem.

Grond wat deur die munisipaliteit besit word, kan gebruik word vir die doel om 'n privaat huis te bou, sowel as tuinbou en tuinbou, vir motorhuise of vir die bou van 'n woonstelgebou. Terselfdertyd word die standaarde wat deur die Grondkode, die Stadsbeplanningskode vasgestel is en vervat in ander regshandelinge in ag geneem.

Die openbare kadastrale waarde van 'n eiendom by 'n adres wat deur 'n munisipaliteit besit word, word soos volg geskat:

1. Voorbereidende stadium. Dit bestaan uit die insameling en verwerking van die nodige inligting, naamlik regulatoriese inligting en data oor markneigings in die nabye toekoms. Daarbenewens word data ingesamel oor die nedersetting, die ekologiese toestand, klimaatinligting word opgeklaar en grondklassifikasie word uitgevoer.
2. Soneer die gebied. Binne sy grense word 'n residensiële sone toegeken (vir die bou van private en multi-woonstelgeboue); produksie (om industriële geboue, pakhuise en ander soortgelyke fasiliteite te akkommodeer); publiek en besigheid (met gesondheidsorgfasiliteite, verbruikersdienste, wetenskaplike, kulturele en ander instellings); vervoer- en ingenieursinfrastruktuur (vir voorwerpe en kommunikasie van vervoer en kommunikasie); landbou (met tuine, weivelde, kombuistuine en geboue); ontspanning (vir ontspanning, woudparke, strande).
3. Die formule vir die berekening van die kadastrale waarde van 'n grondstuk word gebruik. Onontwikkelde grond word gewaardeer met behulp van statiese prysontleding,wat die mark bied, asook die koste van die ontwikkeling van die ooreenstemmende gebiede. Die koste per oppervlakte-eenheid van 'n stuk grond wat deur strukture beset word, word bereken deur die infrastruktuurvervangingskostemetode te gebruik.
4. Sonering volgens kadastrale waarde.
5. Die laaste fase. Op hierdie stadium word die finale verwerking van die inligting wat as gevolg van die kadastrale waardasie verkry is, uitgevoer, asook hul toetrede tot die Rosreestr.

Nadat die prosedure afgehandel is, word die kadastrale waarde van die grond in die aanslagsone bepaal. Dit is gelyk aan die markwaarde van 'n eenheidsoppervlakte van 'n toekenning geleë in 'n gebied met dieselfde kenmerke.

Bepaling van die prys van openbare grond

'n Kenmerk van die proses van hoe die kadastrale waarde van 'n grondstuk bepaal word, in hierdie geval, is die gebruik van verskillende koëffisiënte (beide verlaging en verhoging). Hulle is afhanklik van:

• Liggings van toekennings.
• Sy markprys.
• Die vlak van ontwikkeling van kommunikasiestelsels.
• Vervoertoeganklikheid.
• Die vlak van geskiktheid vir die beoogde gebruik.
• Teenwoordigheid van residensiële of nie-residensiële strukture.

Aangesien die markwaarde in verskillende gebiede, selfs met dieselfde eienskappe, verskillend is, is die kadastrale prys ook anders. Die verskil kan egter beduidend wees.

Bepaling van die prys van grond in nedersettings

Oor die algemeen word die prys op dieselfde manier as die kadastraal bepaaldie waarde van die grond, indien dit aan die munisipaliteit behoort. Maar daar is 'n aantal kenmerke wat inherent aan nedersettings is.

Dus, hulle is baie oplettend vir die opheldering van die grense van die erwe, sowel as die verdeling van die gebied in sones volgens hul doel. Die doelwitte van die evaluering is:

• Vorming van die belasbare basis van grond wat aan die nedersetting behoort.
• Opstel van 'n bygewerkte soneringskema volgens gebied en ekonomiese aanwysers.
• Huurgoedkeuring.
• Bestelling van die prys waarteen eiendom op lang termyn verkoop of verhuur word.
• Samestelling van 'n meer akkurate bedrag van vergoeding aan persone van wie grond vir munisipale behoeftes gekonfiskeer word.
• 'n Objektiewe bepaling van die mees belowende ontwikkelingsgebiede vir verskeie ontwikkelings.

Bepaal die prys van 'n voorstedelike gebied

Om objektiewe data te verkry, in hierdie geval, moet die volgende kenmerke in ag geneem word:

• Ligging van die grondstuk op die kadastrale plan (in 'n afgeleë gebied word goedkoper geskat as dieselfde, maar naby die stad geleë met die toepaslike infrastruktuur).
• Square.
• Kommunikasie (elektrisiteit, gas, loodgieterswerk, riool).
• Lot kategorie.
• Ekologiese toestand van die gebied.
• As die markprys bekend is, word die kadastrale prys op dieselfde bedrag vasgestel.

Bepaling van die prys van 'n plot metbosveld

Die eienaardigheid van hoe die kadastrale waarde van 'n grondstuk met woude bereken word, is dat die prys in elke geval vir 'n spesifieke area bepaal word:

• Binne Russiese streke.
• Binne die leshoz-sone.
• Binne die bosbougebiede wat deur woude beset word.

Die koste van gebiede wat in die woudsone geleë is, word bereken met inagneming van die kapitalisasie van die ooreenstemmende bedrag inkomste uit huur per jaar betaal vir die gebruik van gebiede vir ekonomiese aktiwiteit. Die berekening neem die parameters van houtoes in ag.

Berekening en goedkeuring

Om die prys korrek volgens die voorraad te bereken, moet jy verskillende parameters in ag neem. Wat beïnvloed die kadastrale waarde van grond? Die belangrikste daarvan is korreksiefaktore. Die gebruik daarvan vernietig die faktore wat prysvorming beïnvloed. Byvoorbeeld, as daar strukture op die terrein is wat as vervalle beskou word, of die gebied is onderhewig aan oorstromings as gevolg van vloede, dan word 'n koëffisiënt wat die kadastrale waarde verminder, gebruik. Daar is situasies wanneer, inteendeel, 'n vermenigvuldigingsfaktor toegepas word.

Dit maak ook saak wat die spesifieke aanwyser van die prys van die kadaster is. Die spesifieke grootte word bereken op grond van 'n oppervlakte gelyk aan een vierkante meter. Hierdie aanwyser word elke kwartaal gestel. Die kadastrale waarde van die eiendom by die liggingadres word soos volg bepaal:

1. Faktore wat koste beïnvloed, word erken.
2. Die standaard word geneemdie webwerf wat die beste by die eiendomme pas.
3. 'n Subgroep verwysingspersele met soortgelyke kenmerke word geskep.
4. Data word vir elke subgroep ingesamel en dan ontleed.
5. Dan word statistiese data gemodelleer en die faktore wat die markwaarde beïnvloed word bepaal.
6. Bereken eenheidskoste.

Gegrond op die data wat verkry is, is dit moontlik om die prys volgens die kadaster van alle erwe te bereken. Dit blyk dat die grootte van die prys volgens die kadaster beïnvloed word deur sulke aanwysers soos die oppervlakte, klassifikasie van grond volgens doel en die markprys van die voorwerp.

Nie later nie as twintig werksdae na die voltooiing van die verslag, aanvaar die kliënt 'n wet op die goedkeuring van die prys volgens die kadaster. Hierdie dokument word geldig vanaf die oomblik van promulgasie op 'n amptelike wyse. Dit word deur 'n staatsagentskap, munisipaliteit of uitvoerende owerhede aanvaar.

Formule vir berekening

Die berekening word gemaak deur die volgende formule toe te pas:

Lot area(Lineêre funksie + Transaksieformaatfunksie)Verhouding.

Die lineêre funksie het buitengewone parameters van die lewensduur van die nedersetting en die leefbaarheid daarvan, en die transaksieformaatfunksie impliseer 'n plaaslike komponent. Dus, om die koste volgens die kadaster te bereken, moet jy sekere parameters van die grond erf ken, asook spesiale kennis hê.

Hierdie bedrag word bereken deur waardeerders wat staatswaardasiemetodes gebruik om die waarde van 'n stuk grond te bereken,gevorm en goedgekeur deur die Ministerie van Ekonomiese Ontwikkeling van die Russiese Federasie.

Verandering in kadastrale waarde

Benewens hoe die kadastrale waarde van multifunksionele grondpersele bepaal word, is dit nodig om die frekwensie van herwaardasie in ag te neem. Hierdie prosedure word een keer in die interval van drie tot vyf jaar uitgevoer. Die nuwe waarde word op grond van die resultate van die oudit vasgestel. Dit kan verminder of toeneem. As 'n reël kom laasgenoemde opsie die meeste voor.

Baie grondeienaars word gekonfronteer met 'n situasie waarin die kadastrale waarde toeneem. As gevolg hiervan moet jy meer belasting betaal. 'n Skerp styging het dus aan die einde van 2016 plaasgevind, toe die ooreenstemmende pryse baie keer gestyg het.

Maar dit beteken nie dat dit meer winsgewend geword het om grond te verkoop nie. Die kwaliteit daarvan het op dieselfde vlak gebly, en baie terreine was teen hierdie tyd nog lank nie in die beste toestand nie. Daarom is nie alle mense gereed om grond te koop om groot belasting te betaal nie. Boonop is hierdie herwaardasie in absentia uitgevoer. Die terreindata is op so 'n wyse in die tegniese plan vir kadastrale registrasie ingevoer dat grondpersele van dieselfde gebied, maar aansienlik verskil in verskillende parameters, dieselfde begin kos het.

In die middel van 2016 is 'n moratorium ingestel waarvolgens die kadasterprys vir drie jaar gevries is. Gedurende hierdie tydperk was die koste wat vanaf die begin van die jaar relevant was, maar nie vroeër as 2014 nie, van krag.

Omtrent dieselfde tyd, die wet “Op die Staat Kadastraleassessering” No. 237-FZ, waarin niks oor die moratorium genoem is nie. In dié verband kon kenners nie saamstem of’n “vries” toegepas moet word of nie. Gevolglik moes die howe baie dispute oor hierdie kwessie oorweeg.

Bepaling deur TIN

Deur net die TIN-nommer (belastingbetaler-identifikasienommer) te ken, is dit onmoontlik om die vereiste inligting te bekom oor die waarde van die grond wat deur 'n spesifieke burger besit word. Hierdie dienste kan aangebied word deur webwerwe met 'n twyfelagtige reputasie. Jy moet hulle egter nie vertrou nie, aangesien sulke hulpbronne bedrieglik is.

Gevolgtrekking

Die prys van 'n stuk grond volgens die kadaster is 'n geskatte waarde, wat verkry word as gevolg van die aanslag van 'n eiendom deur die staat en verskans is in die Staatseiendomskadaster. Die bestaande metode, wat wys hoe die kadastrale waarde van 'n grondperseel bereken word, sluit in om die hoofkenmerke in ag te neem. Hierdie waarde is gelyk aan die markprys ten tyde van die waardasie. Die prys volgens die kadaster van verskillende kategorieë grond word bepaal met inagneming van die relevante kenmerke. Die waarde word ten minste een keer elke vyf jaar hersien, maar nie meer as een keer elke drie jaar nie.

Sedert 2016 het die wet “On State Cadastral Valuation” in werking getree. Alle assesseringstake word aan staatstrukture toegewys.