Inkomstebenadering tot eiendoms- en besigheidswaardasie. Toepassing van die inkomstebenadering

2024 Outeur: Howard Calhoun | [email protected]. Laas verander: 2023-12-17 10:16

Die inkomstebenadering is 'n hele kombinasie van metodes vir die beoordeling van die waarde van vaste eiendom, die eiendom van 'n organisasie, die besigheid self, waarin die waardebepaling gemaak word deur ekonomiese voordele wat in die toekoms verwag word om te skakel.. Die teoretiese grondslae van so 'n benadering is redelik oortuigend. Die waarde van 'n belegging is die waarde van toekomstige voordele tot op datum, verdiskonteer teen 'n opbrengskoers wat die risiko van die belegging weerspieël.

Dit is redelik en geskik vir enige bedryfsonderneming wat gebruik word in die veld van produksie en verkoop van eiendom, sowel as sy besigheid, onderhewig aan die generering van positiewe winste. Die waarde van beleggingsrisiko's in die beoordeelde besigheid word deur middel van 'n verdiskonteringskoers gedemonstreer. In die ekonomiese sin is dit nou die opbrengskoers wat beleggers op belegde kapitaal in vergelykbare beleggingsobjekte volgens risikovlak vereis, of dit is die opbrengskoers op alternatiewe beleggingsopsies met vergelykbare risiko's ten tyde van aanslag.

Kenmerke

Toepassing van inkomstebenadering in die praktyk blyk nogal 'n moeilike taak te wees, aangesien dit nodig is om elke belangrike bepaler van koste te evalueer - die opbrengskoers en wins. As hierdie metodes gebruik word om 'n onderneming te evalueer, dan is dit noodsaaklik om 'n deeglike ontleding te doen van al hul sleutelelemente, insluitend koste, maatskappyomset, wat 'n direkte impak het op winste, koste en risiko's wat deur elke individuele element geskep word.

Die inkomstebenadering tot besigheidswaardasie word redelik gereeld gebruik. Byvoorbeeld, as ons praat oor 'n verkryging of samesmelting, dan word hierdie metode baie meer dikwels gebruik as die duur of mark een. Die koper se kapitaalbelegging word nou gemaak met die verwagting dat in die toekoms netto kontantvloei ontvang sal word, wat nie gewaarborg genoem kan word nie, aangesien dit deur sekere risiko's gekenmerk word. Die inkomstebenadering vang hierdie sleuteldeterminante van waarde vas, terwyl die gebruik van die markbenadering gewoonlik 'n prys-tot-verdienste-verhouding of 'n ander soortgelyke veelvoud van verdienste in retrospek vereis, sonder om die toekoms in ag te neem.

Markveelvoude is inherent onbetroubaar en bied nie dieselfde vlak van deeglikheid wat bereik kan word deur 'n inkomstebenadering te gebruik met voorspellings van toekomstige opbrengste en verdiskonteringskoerse nie. Byvoorbeeld, 'n prys-tot-verdienste-verhouding wat jaarliks toegepas word, weerspieël nie voldoende verwagte veranderinge in toekomstige jare nie. korrekdie gebruik van verhoudings bied 'n geleentheid om algemene beleggersvoorkeure te toon en word dikwels deur verkopers of industriebronne aangehaal.

Gebruik

Die inligting rakende die begroting van die onderneming moet ook ontleed en beskerm word, wat dit nodig maak om veranderinge aan te bring en die finansiële gevolge van die geskepte plan, vooruitskattings en basiese voorstelle uit te werk. Die inkomstebenadering tot besigheidswaardasie meet alle aannames wat verband hou met of sekere verkrygingsvoordele voortspruit uit inkomstegroei, kosteverminderings, prosesverbeterings of kapitaalkosteverminderings. Met behulp van so 'n benadering kan dit alles gemeet en bespreek word. Daarbenewens kan dit gebruik word om die tydsberekening van verwagte voordele te bepaal, asook om die afname in die waarde van 'n onderneming te demonstreer namate voordele na die meer verre toekoms verskuif.

Deur die inkomstebenadering te gebruik, bied kopers en verkopers die vermoë om die billike markwaarde van 'n onderneming sowel as sy beleggingswaarde vir een of meer strategiese kopers te bereken. As hierdie onderskeid duidelik genoeg vertoon word, kan verkopers en kopers maklik sinergievoordele identifiseer en ingeligte besluite neem.

Wanneer die inkomstebenadering tot besigheidswaardasie gebruik word, moet in gedagte gehou word dat die berekende waarde bestaan uit die waarde van alle eiendom wat in die loop van direkte aktiwiteit gebruik word. BYBinne die raamwerk van die benadering wat gebruik word, is daar verskeie metodes vir evaluering wat van die grootste belang is. In die besonder is sulke metodes van die inkomstebenadering van toepassing: kapitalisering en verdiskontering van kontantvloeie. Jy kan hulle in meer besonderhede oorweeg.

Metodes

Deur die kontantvloeikapitalisasiemetode te gebruik, word die totale waarde van 'n onderneming opgespoor, afhangende van die kontantvloei wat deur die eiendomspotensiaal van die onderneming gegenereer word. Die kontantvloei van 'n besigheid of 'n onderneming as 'n geheel is die verskil tussen alle invloei en uitvloei van finansiële hulpbronne vir 'n sekere faktuurtydperk. Tipies word 'n tydperk van een jaar vir berekeninge gebruik. Die tegniek is om 'n verteenwoordigende vlak van verwagte kontantvloei om te skakel na 'n huidige waarde deur die totale bedrag van die kontantvloei deur die veronderstelde kapitalisasiekoers te deel. In hierdie geval is 'n inkomstestroom met sekere aanpassings gepas.

Om die konvensionele kontantvloeimetode te gebruik, word die toevoeging van netto inkomste (bereken na belasting) van nie-kontantuitgawes gebruik om die bedrag van absolute kontantvloei tot kapitalisasie te bepaal. Hierdie berekeningsmetode kan as meer vereenvoudig beskou word as die vrye kontantvloeiberekening, wat die vereiste kapitaalinvestering en die behoefte om bedryfskapitaal aan te vul as 'n byvoeging in ag neem.

Verdiskontering van kontantvloei

Hierdie metode is basies slegs gebaseer op die verwagte kontantvloei wat deur die onderneming self gegenereer word. Sy kenmerkende verskil is datkosteberaming word vereis om die definisie van 'n verteenwoordigende vlak van kontantvloei te bereken. Hierdie metode in ontwikkelde lande word die meeste gebruik as gevolg van die feit dat dit gebruik kan word om alle ontwikkelingsperspektiewe in ag te neem. Kontantvloei in algemene terme is gelyk aan die som van netto inkomste en waardevermindering, onderhewig aan die aftrekking van die toename in netto bedryfskapitaal en kapitaalbeleggings.

Daar is die volgende voorwaardes vir die gebruik van die verdiskonteerde kontantvloeimetode:

• daar is rede om te glo dat toekomstige vlakke van finansiële vloei sal verskil van die huidige, dit wil sê, ons praat van 'n ontwikkelende onderneming;
• daar is geleenthede om toekomstige kontantvloei redelik te skat wanneer 'n besigheid of kommersiële eiendom gebruik word;
• die voorwerp is onder konstruksie, volledig of gedeeltelik;
• die onderneming is 'n groot multifunksionele fasiliteit van kommersiële belang.

Die inkomstebenadering tot eiendomswaardasie deur die verdiskonteerde kontantvloeimetode is die beste, maar die gebruik daarvan is baie moeisaam. Daar is ramings wat nie gemaak kan word sonder die gebruik van hierdie metode nie. Onder hulle is die ontwikkeling van 'n beleggingsprojek met die daaropvolgende evaluering.

Voordele van die afslagmetode

As jy 'n inkomstebenadering tot die waardasie van vaste eiendom of besigheid deur die afslagmetode beoefen, kan jy 'n paar groot voordele identifiseer. Eerstens, toespraakDit beteken dat toekomstige besigheidswinste direk slegs die verwagte huidige koste van die vervaardiging van produkte en dan verkoop daarvan in ag neem, en toekomstige kapitaalbeleggings wat verband hou met die instandhouding en uitbreiding van produksie- of handelsfasiliteite word slegs indirek deur hul huidige waardevermindering in die winsvooruitskatting weerspieël.

Belangrike punte

Evaluering van 'n objek deur die inkomstebenadering met 'n gebrek aan wins of verlies as 'n aanduiding van beleggingsberekeninge word uitgevoer, aangepas vir die feit dat wins dien as 'n rekeningkundige verslagdoeningsaanwyser, daarom is dit onderhewig aan beduidende manipulasies in die verloop van werk.

Die verdiskonteerde kontantvloeimetode sluit drie groepe modelle in:

• verdiskonteerde dividende;
• residuele inkomste;
• verdiskonteerde kontantvloei.

As 'n inkomstebenadering in ooreenstemming met die dividendafslagmodel as bewys van kontantvloei toegepas word, word aandeeluitbetalings gebruik. Ten spyte van die feit dat die model aansienlik algemeen voorkom in buitelandse praktyke vir die bepaling en evaluering van die waarde van 'n onderneming se bates, het dit baie tekortkominge. In modelle met behoue verdienste is daar geen mate van rekeningkunde nie. Daar is 'n verskil in dividendbeleid, nie net vir spesifieke ondernemings nie, maar ook vir lande as geheel. Hierdie metode kan nie gebruik word in ondernemings wat geen wins het nie. Hierdie model is die beste geskik vir die berekening van die waarde van minderheidsaandele.

Residuele-inkomstemodel

Die inkomstebenadering tot waardasie deur die residuele benaderingsmodel veronderstel dat die bedrag van die oorblywende inkomste, dit wil sê die verskil tussen die werklike wins en die wins wat die aandeelhouers voorspel het ten tyde van die aankoop van die maatskappy self of sy aandele, sal as 'n aanduiding van kontantvloei gebruik word. As die waarde van die onderneming op grond van aannames wat met hierdie model ooreenstem, bereken is, sal dit gelyk wees aan die som van die boekwaarde met die huidige waarde van die verwagte bedrag inkomste wat daarna oorbly. Hierdie model toon aansienlike sensitiwiteit vir die kwaliteit van die data wat in die finansiële state aangebied word. Vir Russiese toestande is die toereikendheid van sulke inligting onderhewig aan beduidende twyfel.

Voordeel vir aandeelhouers

Natuurlik kan aandeelhouers of aandeelhouers van 'n onderneming wat 'n sekere geskiedenis het, sowel as die feite van die uitbetaling van dividende, die afslagmodel gebruik om die waarde van hul eie maatskappy te bereken. Die situasie is so dat die aandeelhouers van ondernemings in hierdie sektor selde minderheid is, so vir hulle sal die mees geskikte manier wees om 'n inkomstebenadering tot die waardasie van vaste eiendom en besigheid te gebruik deur 'n verdiskonteerde vrye kontantvloeimodel. In hierdie stelsel is vrye kontantvloei met verdiskonteringskoerse of verwagte opbrengs op belegde kapitaal die sleutels. Die grootste probleem met die gebruik van hierdie model is die akkuraatheid van die vrye kontantvloeivoorspelling, sowel as die voldoende bepaling van die verdiskonteringskoers.

Indien die inkomstebenadering soos hierbo gedefinieer toegepas word, neem die inkomste wat van die besigheid verwag word die geprojekteerde kontantvloei in ag wat uit sirkulasie onttrek kan word na die vereiste herbelegging van 'n deel van die kontant wins. As 'n aanwyser hang kontantvloei nie af van die rekeningkundige stelsel wat deur die onderneming en sy waardeverminderingsbeleid gebruik word nie. Terselfdertyd moet enige kontantvloei – invloei en uitvloei – in ag geneem word. Die beoordeling van die finansiële betekenis van die verdiskontering van kontant blyk sodanig te wees dat dit as gevolg van hierdie prosesse verminder word met bedrae wat beskikbaar sou gewees het vir die belegger teen die tyd dat die gespesifiseerde kontantvloei ontvang is, mits hy sy geld belê het. fondse nie tans in hierdie besigheid nie, maar in sommige - 'n ander beleggingsbate van 'n openbare aard, byvoorbeeld 'n likiede sekuriteit of 'n bankdeposito.

Bykomende tegnieke

Die inkomstebenadering, waarvan 'n voorbeeld vroeër beskryf is, is onlangs al hoe minder gebruik, en nou het die waardasiemetode die algemeenste geword. Dit word gebruik om alle soorte bates te waardeer, en is gebaseer op die idee dat enige bate wat die basiese kenmerke van opsies deel, as hierdie opsie gewaardeer kan word. Op die oomblik word die inkomstebenadering meestal laat vaar ten gunste van die opsieprysmodel (onderskeidelik die Black-Scholes-model).

So 'n stelsel, indien gebruik, maak dit moontlik om die totale koste van ekwiteit van 'n maatskappy of onderneming te skat in die geval dat dit met groot verliese werk. Hierdie model is bedoel om verder te verduidelik waarom die koste van 'n onderneming se ekwiteit nie nul is nie, selfs al daal die waarde van die hele onderneming tot onder die nominale bedrag van skuld. Maar selfs met inagneming van hierdie voordeel, kan opgemerk word dat die Black-Scholes-model vir die beoordeling van die waarde van Russiese ondernemings op die oomblik toenemend teoreties is. Die grootste probleem wat die gevolg is dat hierdie model nie op huishoudelike besighede toegepas kan word nie, is die gebrek aan bewyse vir die modelparameters, wat noodsaaklik is.

Gevolgtrekkings

Die inkomstebenadering tot besigheids- en eiendomswaardasie het baie minder algemeen geword, en dit gebeur om baie redes. Dit gaan veral oor die tekortkominge, as gevolg waarvan daar probleme is met die gebruik daarvan in die verbruikersmark. Eerstens moet daarop gelet word hoe moeilik dit is om die toekomstige koste van dienste en produkte, materiaal en grondstowwe, sowel as 'n stel ander koste-aanwysers, te voorspel. Terselfdertyd kan ons praat oor 'n mate van subjektiwiteit van deskundige assesserings. Daarbenewens lê die probleem in die lae openbaarmaking van inligting oor Russiese ondernemings, en dit is eintlik nodig om bekwame berekeninge te maak en die Black-Scholes-model saam te stel. Dit is grootliks te wyte aan die lae korporatiewe kultuur van sulkesondernemings.

Die oorgrote meerderheid aandele, insluitend groot belange, is in die hande van 'n klein aantal mense gekonsentreer, en die aandeel van minderheidsaandeelhouers en klein eienaars, wie se aandeel baie klein is, in die gemagtigde kapitaal is onbeduidend. Dit blyk dat baie ondernemings eenvoudig nie daarin belangstel om enige inligting bekend te maak nie. Daarom is die berekening deur die inkomstebenadering merkbaar meer ingewikkeld in verhouding tot die meeste nywerhede en besighede in Rusland. In ander toestande werk dit die beste en toon al sy voordele en betroubaarheid.