Hoe om die ontwikkelaar na te gaan: metodes en aanbevelings

2024 Outeur: Howard Calhoun | [email protected]. Laas verander: 2023-12-17 10:16

Wanneer jy behuising in die konstruksiefase koop, moet jy seker maak dat die betroubaarheid van die ontwikkelaar duisend keer oor is. Hoe om die maatskappy na te gaan en te verstaan of dit vertrou kan word? Die koste van vaste eiendom is vandag so hoog dat die meeste landsburgers multimiljoen-dollar-verbandlenings moet neem en dit vir meer as een jaar moet terugbetaal, daarom is dit belangrik om selfs die kleinste risiko uit te skakel. Jy sal in die artikel leer hoe om die ontwikkelaar na te gaan, watter inligting en dokumente jy noukeurig moet oplet.

Waarom jy nie op geluk kan staatmaak nie

Daar is verskeie maniere om die betroubaarheid van die ontwikkelaar na te gaan wanneer 'n woonstel in die stadium van uitgrawing of konstruksie gekoop word. Vertrou jou geld moet net 'n konstruksiemaatskappy met 'n onberispelike reputasie wees. Pligsgetrouheid en ondervinding in konstruksie is belangrik, maar nie die enigste aanwysers van die maatskappy se betroubaarheid nie. Benewens hulle is finansiële stabiliteit belangrik, dit wil sê die beskikbaarheid van verskeie bronne van finansiering en administratiewe vermoëns. Die risiko's van die koper, die waarskynlikheid van "vries" direk afhang van hierdie kriteriakonstruksie of vertraging in die ingebruikneming van die voltooide fasiliteit.

Die aktiwiteite van die ontwikkelaar as 'n regsentiteit of individuele entrepreneur word beïnvloed deur verskeie ekonomiese faktore, veranderinge in wetgewing, tendense in die eiendomsmark, wisselkoerse en ander toestande wat nie van die konstruksiemaatskappy self afhang nie, sy reputasie en goeie trou. Moeilikhede en onvoorsiene omstandighede kan in die werk van 'n maatskappy met baie jare ondervinding en 'n stewige beeld ontstaan. So 'n maatskappy sal egter, anders as 'n minder bekende en ongeverifieerde ontwikkelaar, 'n uitweg uit moeilike situasies kan vind sonder om skade aan die eindverbruiker te berokken. Daarom is dit uiters belangrik om te weet hoe om die ontwikkelaar na te gaan. Dit sal jou toelaat om te verstaan of jy hom met jou swaarverdiende geld kan vertrou.

Inligting op die webwerf

Die eerste en maklikste manier om 'n konstruksiemaatskappy te leer ken, is om sy amptelike webwerf te besoek. Gewoonlik is basiese inligting oor die ontwikkelaar vervat in die "Oor ons" of "Oor die maatskappy" afdeling. Dit bevat inligting oor die tydperk van bestaan op die mark, die geskiedenis van ontwikkeling, prestasies, toekennings. Op dieselfde plek publiseer sommige firmas inligting oor die bestuursvlak en die samestelling van die direksie.

Inligtings- en analitiese artikels oor onafhanklike gespesialiseerde hulpbronne ("Aanwysers van die eiendomsmark", "RBC Real Estate", ens.) sal nuttig wees. Jy kan inligting oor die ontwikkelaar deur enige soekenjin kry. Maar vertrou sonder twyfel wat op die webwerf geskryf is in die afdeling "Media oor ons" of "Resensies",beslis nie die moeite werd nie.

Moenie die "Projekte"-bladsy mis nie. In hierdie afdeling plaas die maatskappy reeds geïmplementeerde projekte, indien enige. Terloops, hul afwesigheid kan daarop dui dat die ontwikkelaar 'n beginner in sy besigheid is. Dit sal verkeerd wees om die maatskappy se ervaring objektief te beoordeel aan die hand van daardie objekte wat in die implementering- of beplanningstadium is, want die sogenaamde "papierprojekte" getuig net van die ontwikkelaar se ambisies, niks meer nie.

As daar eiendomsvoorwerpe wat op die amptelike webwerf vir hersiening aangebied word, oorhandig word, moet jy aandag gee aan die streek waarin dit gebou is. Hierdie feit sal help om die ontwikkelaar na te gaan. As 'n reël dui die teenwoordigheid van verskeie suksesvol voltooide projekte daarop dat die ontwikkelaar goeie verhoudings met die owerhede van die munisipaliteit het, wat beteken dat enige probleme wat verband hou met die verkryging van permitte, ooreenkoms oor tegniese voorwaardes en energievoorsiening onwaarskynlik is.

Samewerking met vennote

As u die betroubaarheid van die ontwikkelaar beoordeel, moet u aandag gee aan sy sleutelvennote. As dit groot banke met staatsdeelname insluit, en vooraanstaande konstruksiemaatskappye optree as algemene kontrakteurs, is daar geen twyfel in die korrektheid van jou keuse nie.

Daar is 'n ander metode om die bouer na te gaan. Dit bestaan uit die bestudering van die beleggingsbeleid van die maatskappy. Daarbenewens, as die hoofbelegger van die firma 'n reuse finansiële korporasie is, hoef u beslis nie bekommerd te wees nie. Voordat jy swaar in 'n besigheid belê, groot beleggersbestudeer ontwikkelingsprojekte deeglik, voer talle inspeksies van die ontwikkelaar se aktiwiteite uit, en slegs as hulle geen vrae het nie, teken hulle 'n kontrak. Op sy beurt wys die ontwikkelaar, wat na 'n vennootskap met 'n toonaangewende korporasie verwys, aan die hele mark die integriteit van sy reputasie.

Inligting oor befondsingsbronne is in die projekverklaring vervat. Hierdie dokument kan ook op die ontwikkelaar se webwerf gevind word. Daarbenewens word die naam van die bank of ander organisasie wat die konstruksie finansier, aangedui. Hierdie punt is van besondere belang, aangesien samewerking met 'n klein of onbekende maatskappy eintlik geaffilieer kan wees. Ander bronne is eindkliëntfondse wat ingevolge DDU-ooreenkomste oorgedra is.

Om die betroubaarheid van die ontwikkelaar in gedeelde konstruksie na te gaan, gee hulle as 'n reël aandag aan die teenwoordigheid van valutarisiko's. Hulle verskyn as die ontwikkelaar alle betalings in dollars of euro's maak. Die geringste fluktuasies in die wisselkoers sal tot ernstige verliese vir beleggers lei. As alle bedrywighede wat met die projek verband hou in roebels uitgevoer word, skakel dit die risiko's van beleggers uit.

Finansiële geleenthede van die ontwikkelaarmaatskappy

Die kenmerke van 'n firma se beleggingssterkte sluit 'n onafhanklike verkoopstrategie in. Dit impliseer die implementering van die projek deur die ontwikkelaar ten koste van die belegging van sy eie of kredietfondse, sonder die deelname van kopers. Gewoonlik word sulke voorwerpe aan die einde van die konstruksieproses verkoop,wanneer hulle amper gereed is vir ingebruikneming. As die ontwikkelaar woonstelle begin verkoop het, maar selfs 'n fondasieput is nog nie voorberei nie, is dit nodig om die projekverklaring te bestudeer, wat die bronne van finansiering aandui. As hulle oorwegend aandeelhouers is, is dit die beste om jou koopbesluit noukeurig te herevalueer.

Die toereikendheid van die prysbeleid is nog 'n argument ten gunste van die ontwikkelaar. Hoe om te kyk wanneer jy 'n goedkoop woonstel koop, wat is die vangs? Die ooglopende goedkoopheid van die voorstel dui nie altyd op die voordele daarvan nie. Dikwels dui woonstelle wat teen 'n prys baie laer as die mark verkoop word op 'n gebrek aan maatskappyhulpbronne. 'n Matige afname in pryse tydens seisoenale promosies is egter heel normaal in die eiendomsmark.

Die finansiële welstand van 'n maatskappy word dikwels uitgedruk deur sy publisiteit. Die plasing van eie aandele in die publieke domein op die plaaslike of buitelandse aandelemark bevestig die feit dat die ontwikkelaar talle verifikasieprosedures ondergaan het en hoë deskundige beoordelings ontvang het. Hierdie feit dui daarop dat aandelebeleggers die maatskappy vertrou en sy model van korporatiewe bestuur en finansiële beleid ondersteun.

Eiendomsportale, wat graderings van Russiese konstruksiemaatskappye publiseer, is 'n plek waar jy die ontwikkelaar kan nagaan deur sy kwantitatiewe aanwysers. Bo-aan is as 'n reël firmas met 'n aansienlike hoeveelheid woonruimte wat in bedryf gestel is en wins verdien vir die kalenderjaar.

Paceprojekimplementering

Hoe om die betroubaarheid van die ontwikkelaar na te gaan wanneer 'n woonstel gekoop word, as die huis onder konstruksie of uitgrawing is? In hierdie geval kan jy staatmaak op die tempo van elke fase van konstruksiewerk. Reeds geïmplementeerde projekte van die ontwikkelaar word as basis geneem. Dikwels publiseer ontwikkelaars spesifiek foto- en videoverslae en probeer sodoende die vertroue van beleggers regverdig. Danksy webkameras wat op die gebied van die fasiliteit geïnstalleer is, het toekomstige inwoners die geleentheid om die werkproses aanlyn te monitor, die dinamika en samehang van die proses te evalueer.

Maar hoe om die betroubaarheid van die ontwikkelaar in gedeelde konstruksie na te gaan en hoe om te verstaan dat die konstruksie van hoë geboue te stadig is? In 'n normale werkvloei behoort 'n woonstelgebou wat in aanbou is, elke maand met 2-3 verdiepings toe te neem. Paneelgeboue, anders as baksteen en monolitiese geboue, word vinniger gebou: 'n betonkas groei gemiddeld met 4-5 vloere per maand. Hierdie berekeninge is egter teoreties, en selfs toonaangewende konstruksiemaatskappye wyk dikwels van die norm af.

Voordat jy behuising onder konstruksie van die ontwikkelaar koop, is dit raadsaam om 'n paar uur van jou persoonlike tyd te spandeer en 'n paar voltooide voorwerpe te besoek. Inspeksie van binnehowe, fasades van geboue, ingang na die residensiële kompleks sal dit moontlik maak om 'n voorlopige gevolgtrekking oor die kwaliteit van huise te maak. Jy moet ook die jaar van konstruksie en terugvoer van inwoners in ag neem. Selfs daardie geboue wat visueel vry van gebreke is, kan later nuwe eienaars met nrdie aangenaamste verrassings in die vorm van vriesende mure, hoë hoorbaarheid, lae-geh alte binne-afwerkings, ens.

Watter dokumente om oor te vra

Federale Wet No. 214, wat deelname aan gedeelde konstruksie reguleer, stel die verpligting van die ontwikkelaar vas om verskeie dokumente te verskaf vir hersiening deur enige belangstellende persoon. Dit sluit in:

• handves van die konstruksiemaatskappy in die jongste uitgawe en ander samestellende dokumente;
• sertifikaat van staatsregistrasie van die ontwikkelaar as 'n individuele entrepreneur of regsentiteit;
• sertifikaat van belastingregistrasie;
• rekeningkundige dokumente vir drie kalenderjare;
• ouditeur se verslag oor die maatskappy se aktiwiteite.

Hierdie is algemene dokumente wat jy eers met die bouer van die nuwe gebou moet nagaan. Die Maatskappy is verplig om op versoek hul oorspronklikes of notariële afskrifte te verskaf. Maar aan die ander kant kan bekendmaking met hierdie dokumente nie 'n 100% opsie genoem word wat jou sal toelaat om die betroubaarheid van die ontwikkelaar na te gaan wanneer jy 'n nuwe gebou koop nie. As 'n reël is hierdie inligting van 'n formele aard en is beskikbaar vir elke ontwikkelaar, so die gemiddelde koper sal geen spesiale inligting ontvang nie. Die enigste waarde vir potensiële beleggers is die ouditverslag, waarvolgens spesialiste gevolgtrekkings oor die finansiële toestand van die maatskappy sal kan maak.

Waar dit belangriker is om met die projekdokumentasie kennis te maak. Benewens die hoofpakket vraestelle, is die beskikbaarheid van:

• grondeienaarskapkontrakte;
• gevolgtrekkings van regeringskenners;
• permitte van streekowerhede vir konstruksie;
• uittreksels uit die Verenigde State Register van Regsentiteite.

Wanneer jy vra hoe om die ontwikkelaar na te gaan wanneer jy 'n nuwe gebou koop, moet 'n mens nie vergeet van die dokumente wat onmiddellik vereis moet word ten tyde van die sluiting van die kontrak nie. Voordat jy jou handtekening in die ooreenkoms oor ekwiteitsdeelname plaas, moet jy seker maak dat die maatskappy binne die wet funksioneer. So, watter ontwikkelaardokumente moet u nagaan? Maak seker dat jy seker maak dat die persoon wat die belange van die maatskappy verteenwoordig die magtiging het om die transaksie te voltooi. As die kontrak deur 'n werknemer van die maatskappy onderteken word, moet hy 'n ooreenstemmende volmag van die algemene direkteur hê. In gevalle waar 'n party tot die ooreenkoms 'n persoon is wat nie oor hierdie bevoegdhede beskik nie, word die ooreenkoms ongeldig, en word alle verpligtinge daarvolgens gekanselleer, ten spyte van die feit van die oordrag van geld. Jy moet let op die naam van die persoon wat die dokument uitgereik het, die geldigheidstydperk van die volmag en die reg om te doen watter bewerkings dit gee.

Wat anders kan die betroubaarheid van die maatskappy aandui

Die meeste gebruikers samel inligting in oor die ontwikkelaar waarin hulle belangstel op verskeie forums wat gewy is aan die bespreking van projekte, die koste van 'n nuwe gebou, die voordele en nadele van woonstelle, ens. Hier sal jy nie kan kyk nie. die dokumente van die ontwikkelaar, maar jy kan uitvind oor die klagtes van aandeelhouers, verstaan wat daar teenstrydighede en onderwater kan weesklippe in die proses van eiendomsregistrasie. As daar meer klagtes as positiewe resensies is, moet jy die aankoopbesluit herevalueer. In die geval dat dosyne aandeelhouers die ontwikkelaar beskuldig van eerlike bedrieglike optrede, konstante oortredings van die sperdatums vir die voltooiing van voorwerpe, of, byvoorbeeld, weiering om dokumente oor die wettigheid van konstruksie op 'n spesifieke grondstuk te verskaf, is dit beter om 'n ander maatskappy te vind.

Baie stel belang in watter dokumente om met die ontwikkelaar na te gaan sodat jy kan uitvind oor sy voortgesette regsgedinge. Maar selfs al was inligting wat die bestaan van sekere dispute tussen die konstruksiemaatskappy en mede-beleggers, kontrakteurs of aandeelhouers bevestig in die publieke domein, sou dit niks beteken nie. Litigasie is 'n algemene praktyk in die eiendomsmark, veral vir groot firmas wat jaarliks honderdduisende vierkante meter se leefruimte opdrag gee. Dispuutbeslegting word deur 'n personeel van prokureurs hanteer, so hierdie kwessies het niks te doen met die verloop van die konstruksieproses en die gepaardgaande tegniese kwessies nie.

Hoe om 'n ontwikkelaar vir bankrotskap na te gaan

In 2014 is die Federale Wet aanvaar, wat alle konstruksiemaatskappye verplig het om hul aanspreeklikheid teenoor aandeelhouers te verseker deur 'n bankwaarborg, 'n versekeringspolis of 'n ooreenkoms met die Mutual Insurance Society. En in 2017 is daar weer nuwe wysigings aan die gespesifiseerde Federale Wet aangebring, waarvolgens ontwikkelaars nou fondse moet toewys aan die verenigde vergoedingsfonds vir gedeelde konstruksie. Die doel van hierdie staatsorganisasie is om die begroting te rig om langtermynkonstruksie te finansier en om skuld aan aandeelhouers af te betaal in die geval van bankrotskap van die ontwikkelaar.

Hoe om te kyk of die maatskappy die amptelike status van insolvent verkry het voor die sluiting van die ekwiteitsooreenkoms? Spesiale registers sal in hierdie saak help. Om een van hulle te gebruik, moet jy na die amptelike webwerf van die arbitrasiehof gaan. In die afdeling "Enkele lêerkabinet", deur die soekfilter, stel die parameters in die kolom "Deelnemer in die saak" in, wat "Respondent" aandui, voer dan die naam van die ontwikkelaar in en kies die aktiewe "Bankrot"-knoppie. Alle argief- en hangende insolvensiesake van regsentiteite en individue sal op die skerm vertoon word.

Huisingebruikneming: basiese formaliteite

Uiteindelik is die transaksie afgehandel en al die sperdatums vir die oorhandiging van die voorwerp aan die inwoners, wat uitsien na die dag om die huisfees te vier, het aangebreek. Maar, soos dit in die praktyk geblyk het, weet baie nie hoe om 'n woonstel by 'n ontwikkelaar na te gaan nie.

Die sperdatums vir die voltooiing van konstruksiewerk word in die DDU voorgeskryf. As die ontwikkelaar nie tyd het om die voorwerp betyds te oorhandig nie, is hy verplig om die kopers twee maande voor die verstryking van hierdie tydperk in kennis te stel en voor te stel om die ooreenstemmende bepaling van die kontrak te verander. Boonop is dit ook belangrik om die konsepte van die ingebruiknemingstydperk en die oordrag van sleutels aan eienaars te skei. As 'n reël sal nuwe setlaars nie vroeër as die volgende dag na die aanvaarding van die voorwerp in nuwe woonstelle kan intrek nie.staatskommissie. Boonop moet die oomblik van oorhandiging van die sleutels aan die huurders ook in die kontrak gespesifiseer word. Dit vind gewoonlik plaas 4-6 maande nadat die ingebruiknemingspermit ontvang is.

Aan alle aandeelhouers word van ontwikkelaars verwag om 'n kennisgewing van gereedheid van die voorwerp per geregistreerde pos te stuur nie later nie as een maand voor die datum van die oorhandiging van die sleutels. Kopers word egter meer gereeld per telefoon goeie nuus vertel en genooi om na die kantoor te kom om dokumente te verifieer. Jy moet daarheen kom met jou paspoort en 'n afskrif van die ooreenkoms. Indien die gekoopte behuising by verskeie eienaars geregistreer is, moet elkeen van hulle teenwoordig wees, en indien dit nie moontlik is nie, moet u 'n volmag aan u verteenwoordiger uitreik.

een op een. Die ontwikkelaar is verplig om die lewering van die voorwerp volgens 'n sekere regulasie uit te voer, en die nuwe eienaar het die reg om dit nie te aanvaar as daar 'n huwelik, tekortkominge is nie. Voordat die handeling van aanvaarding en oordrag onderteken word, is dit nodig om die implementering van elke geringe detail in die woonstel waarvoor die kontrak voorsiening maak, na te gaan. Daarbenewens moet jy seker maak dat die ontwikkelaar toestemming ontvang het om in werking te stel, en die huis het reeds 'n adres toegeken.

As die ontwikkelaar die tydige aflewering van die voorwerp vertraag het, het die koper die reg om vergoeding te ontvang. Terselfdertyd moet dit verstaan word dat geen ontwikkelaarsal die inisiatief neem en nie die boete uit vrye wil betaal nie. Die nuwe eienaar het die reg om 'n eis by die hoofkantoor van die maatskappy in te dien en binne 10 dae vir die oorweging daarvan te wag. Baie maatskappye bied in sulke gevalle hul kliënte voorverhoorbeslegting van die dispuut aan, wat die bedrag van vergoeding en die betalingstydperk aandui.

Inspeksie van die woonstel

Voordat jy na die aanvaarding en oordrag van die woonstel gaan, moet die eienaar weer sy kopie van die aandeelooreenkoms oopmaak en die hoofstuk wat die kenmerke van die voorwerp wat gereed is vir okkupasie beskryf, noukeurig bestudeer. Alle soorte werk wat die ontwikkelaar onderneem om te verrig, word hier aangedui. Tydens die inspeksie is dit raadsaam om DDU nie uit jou hande te laat nie om dadelik aan die verteenwoordiger van die ontwikkelaarmaatskappy die geïdentifiseerde teenstrydighede te kan uitwys.

So, wat om te kyk wanneer jy 'n woonstel van 'n ontwikkelaar aanvaar? Kom ons lys alles waaraan jy moet aandag gee:

• Voordeur. Dit moet behoorlik gemonteer wees en vrylik oopmaak, styf teen die opening. Gee aandag aan die funksionaliteit van die steekslot.
• Mure. Selfs 'n minimale afwyking van die vertikale word nie toegelaat nie, terwyl plaaslike onreëlmatighede binne 5 mm kan wees. Jy moet ook die oppervlakte van die woonstel meet en seker maak dat die plasing van die mure ooreenstem met die skematiese uitleg daarvan.
• Vloere. Daar moet geen lugruimtes of bondels wees nie. Jy kan hulle vind deur 'n paar fragmente met 'n hamer te tik.
• Plafonne. druppelsen gapings by die voeë, die verskil tussen die werklike hoogte van die plafonne en die verklaarde een is 'n rede om te weier om die woonstel te aanvaar. As die koper egter beplan om rekplafonne te installeer, kan jy 'n blinde oog draai vir geringe gebreke.
• Windows. Strukture van die handelsmerk wat deur die ontwikkelaar in die DDU aangedui word, moet geïnstalleer word. Jy moet op jou eie die integriteit van die dubbelglasvensters, die funksionaliteit van die toebehore, die mate van toemaak van die gapings, die teenwoordigheid van 'n visor op die loggia (indien enige) nagaan..
• Elektriese bedrading. Met behulp van spesiale toetsers kan u die werking van alle skakelaars en voetstukke nagaan. As hulle teenwoordigheid nie deur die kontrak voorsien word nie, maak seker dat daar alle drade is vir verdere verbinding.
• Ingenieurskommunikasie. Verhitting-, riool- en ventilasiestelsels, alle afsluitkleppe, tee, afvoerpype, wasbak, toiletbak, verwarmingstralers, ens. is onderhewig aan verifikasie.
• Voltooi. Dit is nodig om aandag te gee aan die kwaliteit van die materiaal wat gebruik word, hul handelsmerk. Daar moet geen krake, skyfies of oop nate wees nie.

Laastens moet jy ook die lesings van die meters wat in die woonstel en daarbuite geïnstalleer is, aanteken. Dit is raadsaam om die data van meettoestelle te stoor en dit te vergelyk met dié wat in hul paspoorte aangedui word. Daarbenewens kan jy die ontwikkelaar kontak met 'n versoek om die kelder of die boonste tegniese vloer te wys. Aandeelhouers het die reg om toegang te verkry tot enige deel van die gebou om seker te maak dat pype of die dak nie lek nie, en dat daar geen vreemde reuke is nie.

Laaste stap

As die eienaar geen aansprake op die voltooide woonstel het nie, word die aanvaardingsertifikaat geteken. Andersins, indien gebreke gevind word, word 'n gebrekkige handeling opgestel. Dit dui die hele lys van klanteklagtes aan, sowel as die adres, woonstelnommer, besonderhede en inligting oor die ontwikkelaarmaatskappy.

Die ontwikkelaar nooi die aandeelhouer uit om te hersien na die uitskakeling van defekte. As die koper geen ernstige eise het nie, maar om een of ander rede weier hy om die woonstel te aanvaar, het die ontwikkelaar die reg om die voorwerp eensydig te oorhandig.