Eiendomsontwikkeling en die rol daarvan in ekonomiese ontwikkeling. Die konsep, tipes, beginsels en grondslae van ontwikkeling

2024 Outeur: Howard Calhoun | [email protected]. Laas verander: 2023-12-17 10:16

Eiendomsontwikkeling is 'n multi-stadium proses wat riskant, lang en kompleks kan wees in vandag se omgewing. Daar is baie struikelblokke wat in die pad van eiendomsontwikkeling kan kom. So 'n proses kan jare neem om 'n projek van die aanvanklike beplanningstadium tot voltooiing te bring. Eiendomsontwikkelingsprojekte kan ook hoogs winsgewende beleggingsgeleenthede wees.

Konsep

In onlangse jare het 'n nuwe konsep in ekonomiese terminologie na vore gekom - eiendomsontwikkelingsaktiwiteite. Die ontwikkeling van hierdie bedryf verwys na entrepreneursaktiwiteite wat veranderinge aan bestaande geboue, strukture of grond behels, wat lei tot 'n verhoging in hul markwaarde.

Ontwikkeling is 'n tipe besigheid wat geassosieer word met die skepping, heropbou of verandering van 'n bestaande eiendom of grond in die konstruksie van meerverdiepinggeboue, kleinhandel-, kantoor-, nywerheids- en pakhuispersele, ten einde te verkryinkomste uit hul prysverhoging.

Konsep

Die moeilikheid om die ontwikkeling van die konstruksiebedryf te verbeter het gelei tot die uitbreiding van wetenskaplike en toegepaste navorsing in die ontwikkeling en implementering van nuwe vorms, metodes en stelsels vir die bestuur van vaste eiendom ten einde die mededingendheid en produktiwiteit van hul aktiwiteite.

Een van hierdie vorme is ontwikkeling. Die ontwikkeling van eiendomsontwikkeling in die Russiese Federasie is 'n relatief nuwe tipe besigheid wat ontstaan het as gevolg van markekonomie-tendense van verwante sakegebiede in eiendom, belegging en konstruksie.

Volgens die syfers van die Russiese ekonomiese wetenskap Mazura I. I., Shapiro V. D., wat betrokke was by navorsingswerk op die gebied van bestuur en ontwikkeling van vaste eiendom, is ontwikkeling 'n spesiale proses en tipe professionele aktiwiteit (besigheid) wat word geassosieer met hoëgeh alte-transformasie van vaste eiendom om die waarde daarvan te verhoog.

Ontwikkeling is die proses waardeur 'n hoë-geh alte verandering in vaste eiendom bewerkstellig word.

Op die ou end is die hooftekens van ontwikkeling spesifieke kwalitatiewe aanwysers, dit wil sê die basiese transformasie en styging in die prys van 'n eiendomsvoorwerp, sowel as die produktiwiteit en opbrengs op belegging.

Aan die ander kant tree ontwikkeling ook op as 'n bestuurstelsel vir die proses van skepping en ontwikkeling van vaste eiendom, as gevolg waarvan die fisiese, finansiële en wetlikespesifikasies.

Die verandering van 'n eiendomsvoorwerp tydens ontwikkeling vind op so 'n manier plaas dat die prys daarvan verskeie kere styg.

Gevolglik verskaf die fisiese prosesse van ontwikkeling die ontstaan van nuwe verbruikerseienskappe van die voorwerp wat aan die veranderende behoeftes van die samelewing voldoen. Hierdie veranderinge kan beide dramaties wees en nie baie sigbaar van buite af nie. Hulle is egter altyd 'n noodsaaklike teken van ontwikkeling, 'n noodsaaklike voorwaarde vir die verhoging van die finansiële effek van die gebruik van vaste eiendom.

Eienskappe verander oor tyd tydens ontwikkeling om aan die behoeftes van die samelewing te voldoen.

Finansiële ontwikkelingsprosesse word gerealiseer in die vorm van 'n styging in die prys van eiendom as gevolg van die fisiese veranderinge wat aangebring is. Terselfdertyd word die prysverhoging nie verskaf deur enige fisiese veranderinge nie, maar slegs deur dié wat aan die vereistes van die mark en die behoeftes van sy kliënte voldoen.

Hoe meer hierdie pasmaat is, hoe hoër is die waarde van die geskepte voorwerp, en hoe hoër is die ontwikkelingsdoeltreffendheid.

Ontwikkelingsproduktiwiteit sal verbeter as dit aan klante se behoeftes voldoen.

Volgens sy struktuur kan 'n maatskappy 'n gediversifiseerde beleggings- en konstruksieonderneming wees of 'n beheermaatskappy met 'n kompleks ontwikkelde stelsel, wat bestaan uit verskeie organisasies, wat elkeen sy plek in 'n sekere hiërargie inneem en sy eie het. doelwit.

Dit moet beklemtoon word dat nie alle organisasies wat deelneem aandie proses om 'n beleggings- en konstruksieprojek te skep en te implementeer, is deel van die struktuur (stelsel) van 'n ontwikkelingsmaatskappy.

Hulle kan munisipale en private maatskappye wees wat by sekere fases van die projek betrokke is. Maar hoe meer hulle by hierdie beleggings- en konstruksiebelang ingesluit is en onder die algemene bestuur van 'n ontwikkelingsmaatskappy val, hoe meer produktief sal hierdie maatskappy werk. Terselfdertyd sal hierdie firmas sekere funksies van bestuur, organisasie, motivering, beheer, ens. verrig.

Ontwikkeling is 'n nuwe soort besigheidsaktiwiteit wat verband hou met restourasie, ingenieurswese, konstruksie en ander werke. Na die voltooiing van hierdie werke vind 'n kwalitatiewe verandering in die eiendom plaas en die waarde van die eiendom neem toe.

Verskille tussen Russiese en buitelandse ontwikkeling

Die belangrikste verskil is dat Westerse ontwikkeling gebaseer is op die skema van die behoefte om 'n eiendomsobjek te skep, wat op bemarkingsnavorsing gebaseer was. In ons staat word 'n beleggingsprojek ontwikkel vir 'n spesifieke erf wat vir die projek beskikbaar is.

Eiendomsontwikkeling in Rusland impliseer dat ons maatskappye nog nie met buitelandse maatskappye kan meeding nie, maar hierdie leerstelling word al hoe meer gewild as gevolg van die ontwikkelende stelsel van stedelike beplanning en die Europeanisering van die moderne samelewing. Die rol van ontwikkelaars word al hoe meer tasbaar. Hulle kan fundamentele organiseerveranderinge. Die transformasies word op verskillende maniere gedoen. Ontwikkelaars is sakemanne en spesialiste met 'n wye profiel: op die gebied van die reg, geld en konstruksie. Daar is min van hulle in Rusland, en die prys van hul dienste is redelik hoog.

Ontwikkelingstake

Die sentrale doelwit van eiendomsontwikkeling en -bestuur is om inkomste uit 'n eiendom te maksimeer. Die bron van hierdie inkomste is die toegevoegde waarde wat geskep is tydens die implementering van die projek as die verskil tussen die koste van die voorwerp en die koste van die projek.

Hier moet die ontwikkelaar se aktiwiteit daarop gefokus wees om die waarde van die voltooide voorwerp te maksimeer en koste te verminder.

Hoofdoelwitte van professionele eiendomsontwikkeling:

1. Doeltreffende organisasie van die projekgoedkeuringsproses met regeringsagentskappe.
2. Doeltreffende organisasie van werk met kontrakteurs, sowel as om betroubare kontrakteurs te lok met die minimalisering van pryse en projektyd deur kontrakbieding. Een van die hoofinstrumente vir die verbetering van die bestuur van die konstruksiedeel (implementering) van ontwikkelingsprojekte is die betrokkenheid van professionele projekbestuurders met kennis van konstruksietegnologieë.
3. Doeltreffende organisasie van projekfinansiering van fondse - die vorming van 'n ekonomies lewensvatbare en goed gevestigde meganisme vir die toekenning van finansiële hulpbronne, wat 'n kombinasie van verskillende bronne van fondse en 'n verandering in die verhouding tussen hulle insluit soos jy vorderprojek.

Bronne van fondse vir ontwikkelingsprojekte is: aandele, direkte finansiering, geleende fondse (insluitend banklenings, fondse).

Elkeen van hierdie bronne het sy voordele en nadele. Gevolglik maak die ontwikkelaar se eie fondse gewoonlik die kleinste deel uit van die totale befondsing wat aan die projek toegeken is.

Die hoofbron van finansiering vir die projek tydens die konstruksiefase is geleende fondse en fondse van direkte finansieringsbronne, terwyl die aandeel van laasgenoemde toeneem namate die projek eindig. Die ontwikkelaar moet in staat wees om hierdie bronne te kombineer soos die projek vorder, om onnodige afhanklikheid van die projek op die toewysing van fondse uit lenings te vermy en die fooi vir gelokte fondse te minimaliseer.

4. Effektiewe organisasie van die verkoop (huur) van 'n voorwerp, wat geskep word met die betrokkenheid van gespesialiseerde makelaarsmaatskappye. Die verhoging van die kapasiteit van verkoopsspanne deur die gebruik van verskillende maniere om verkope te organiseer, sluit in: werk deur die internet, gebruik van sosiale netwerke, verkoop in die veld.

Beginsels

Een van die hoofbeginsels van eiendomsontwikkeling is die skepping van 'n kragtige span konsultante wat op verskeie stadiums van die projek sal werk - van bemarkingswerk tot die implementering van die bedryf van konstruksieterreine. Dit is nie goedkoop om sulke professionele persone te lok nie, maar, soos ondervinding toon, is dit winsgewend.

AanElke stap in die ontwikkeling van die projek moet die hoofpunte uitlig, met die suksesvolle implementering waarvan jy 'n suksesvolle resultaat van die hele projek kan verwag. Marknavorsing behoort die volgende vrae te beantwoord:

• in watter marksektor is daar nou ongevulde nisse en sal dit in die toekoms bly;
• wat is die meer moontlike prysvlak vir die verkoop van die geboude area;
• wat is die projek se winsgewendheidsvoorspelling;
• watter vlak van mededinging in 'n spesifieke sektor;
• waarskynlike risiko's en maniere om dit te verminder.

Navorsing van die eiendomsmark stel jou in staat om die bestaande balans van vraag en aanbod in verskillende sektore te vind en sodoende ongevulde nisse te identifiseer waarin daar 'n gebrek aan sekere gebiede is.

Deur die verkoopprys en die konstruksieprys te bestudeer, kan jy sektore vind waarin die doeltreffendheid van die ontwikkelingsprojek maksimum sal wees.

Groot aandag in die studie moet gegee word aan die voorspellings van hierdie eienskappe, aangesien die stand van sake in die mark voortdurend verander. Die studie moet ook 'n studie van die werk van mededingers bevat, wat hul sterk- en swakpunte identifiseer.

Views

Dit is algemeen om te onderskei tussen twee hooftipes ontwikkeling: fooi-ontwikkeling en spekulatiewe ontwikkeling.

Fooi-ontwikkeling is 'n tipe konstruksiebesigheid waarin die ontwikkelaarmaatskappy nie die voorwerp besit wat gebou word nie, maar slegs by suiwer ontwikkeling betrokke is sonder beleggingsfunksies. Hierdie tipe ontwikkeling isminste risiko.

Tradisionele ontwikkeling in die moderne Russiese konstruksiemark impliseer die onontbeerlike deelname van ontwikkelaarfondse in beleggings- en konstruksieaspekte.

Die aandeel van die rol van die konstruksiemaatskappy in beleggingsprojekte wissel van 100 tot 35-40 persent.

Spekulatiewe ontwikkeling is moeiliker as die eerste opsie. Die ontwikkelaar bou kommersiële eiendom en neem aksie as die stigter van die projek. Die finansiële skema van groot ontwikkelingsprojekte is 'n komplekse kombinasie van die ontwikkelaar se eie fondse en gelokte beleggings: banklenings en betalings van toekomstige huurders.

Hoë winste in spekulatiewe ontwikkeling gaan gepaard met hoë risiko's in die geval van projekmislukking. Spekulatiewe ontwikkeling is die moeilikste vorm van verhoudings tussen deelnemers aan die beleggingsproses in die eiendomsmark, aangesien eiendom, konstruksieproses, ontwerp en uiters moeilike bankbedrywighede in een projek gemeng word.

Wie is 'n ontwikkelaar?

'n Ontwikkelaar is 'n maatskappy wat 'n voorwerp skep en hierdie proses bestuur. Die totaliteit van alle werke wat deur die ontwikkelaar uitgevoer word, is 'n komplekse beleggingsprojek op die gebied van vaste eiendom. Tydens die implementering van die projek poog die ontwikkelaar (ook bekend as die ontwikkelaar) om risiko's te minimaliseer en winsgewendheid te verhoog. In sommige gevalle mag hy slegs as 'n kunstenaar optree en 'n vaste fooi van die kliënt ontvang vir sy werk. As die ontwikkelaartree op as die inisieerder van die projek, dan word hy gedwing om al die risiko's te neem.

'n Ontwikkelaar is 'n eiendomsprofessie wat spesialiseer in die skepping van nuwe of opknapping van bestaande eiendomme, hul suksesvolle bemarking en verkoop. Hierdie werknemers werk dikwels saam met vennote om risiko en werklading te deel, en hulle werk dalk vir groot maatskappye wat eiendomsontwikkeling op groot skaal doen of eiendomsontwikkeling as een beleggingsvoertuig in 'n diverse portefeulje gebruik.

Mense kan 'n ontwikkelaarloopbaan vanuit verskillende perspektiewe benader. Ontwikkelaars het dalk grade in eiendomsontwikkeling, of kom daarvan om as 'n eiendomsagent, kontrakteur of argitek te funksioneer.

Om as 'n eiendomsontwikkelaar te werk is 'n baie moeilike taak. Ontwikkelaars moet 'n wye reeks toekomstige scenario's kan evalueer en bepaal of dit werkbaar en aanvaarbaar is. Hy kan na 'n leë erf kyk en die potensiaal daarin sien, of 'n toer deur 'n vervalle gebou neem en 'n plan skep vir herontwikkeling en 'n suksesvolle verkoop in die toekoms.

Ontwikkelaars is geneig om op groot skaal te werk, betrokke by die konstruksie van veelvuldige eenhede wat oor duisende eiendomme kan strek.

Ervaring in die eiendomsbedryf is van kritieke belang, aangesien die ontwikkelaar die mark goed moet ken om te verstaan of die projek suksesvol sal wees of nie. Ontwikkelaars het ook skakels met plaaslike regerings nodig om hulle te help ontmoetprojekte wat wissel van die mense in die kantoor wat leiding kan gee om te help om die projek vorentoe te beweeg tot die beplanningsgenote in die munisipaliteit wat hierdie projekte vorentoe sal skuif.

'n Goeie ontwikkelaar is ook deel van 'n groter span. Die ontwikkelaar moet saam met argitekte, kontrakteurs, landskapsontwerpers, politici, eiendomsagente en baie ander professionele persone saamwerk om die projek van begin tot einde te lei. Ontwikkelaars moet goeie spanne kies, hulle doeltreffend organiseer en bestuur om aan die behoeftes van die projek en spanlede te voldoen, terwyl beheer oor die algehele ontwikkeling behou word.

Baie ontwikkelaars kies 'n spesifieke area van spesialisasie, soos hoë-end residensiële eiendom, kommersiële eiendom, middelslag-eiendom, lae-inkomstebehuising, ensovoorts.

Ontwikkelaars kan ook die geografiese grense van hul projekte uitbrei. Byvoorbeeld, 'n ontwikkeling wat gekoppel is aan die hoë-end residensiële mark in New York Stad sal nie noodwendig so suksesvol in Minneapolis wees nie.

Projekfases

Residensiële eiendomsontwikkelingsprojek kan in drie fases verdeel word:

1. Vroeë stadium: In die aanvanklike stadium is die projek gefokus op kundigheid, navorsing en permitte. Dit is gewoonlik die mees inkonsekwente deel in duur. Belegging in hierdie stadium hou die grootste en mees uiteenlopende risiko's in omdat daar baie onbekende faktore is. Sommige van die hoofstappe in hierdie fase sluit die volgende prosedures in:

• omgewingsassessering;
• eksamens;
• markontleding en uitvoerbaarheidstudie;
• verkryging van grond of die verkryging van regte om grond te koop;
• terreinplanne, ontwikkelingsplanne en konstruksieplanne;
• organisasie van konstruksiefinansiering;
• infrastruktuurverbeterings.

2. Middelstadium (konstruksiestadium): sluit die konstruksie en verbetering van geboue in. Aangesien die voorprojekwerk reeds afgehandel is, word die risiko's van die projek in hierdie stadium aansienlik verminder, maar nie heeltemal uitgeskakel nie. Sommige van die hoofstappe in hierdie fase sluit prosedures in:

• samestelling van konstruksiefinansiering;
• projekbemarking;
• voorverhuring;
• eiendomsbestuursorganisasie (tensy dit tydens voor-ontwikkeling gedoen is).

3. Die finale stadium (operasie): is die eerste fase van die lewensiklus van die gebou. Alhoewel die risiko's verbonde aan voorontwikkeling en konstruksie teen hierdie punt uitgeskakel kan word, is die toestand van die huurders steeds in gevaar. Sommige aktiwiteite in die finale fase sluit die volgende prosedures in:

• soek vir 'n koper as dit nie reeds gedoen is nie;
• permanente bemarking en verhuring;
• bepaal retensiestrategie;
• versterk eiendomsbestuur;
• bereik stabilisering.

En as ons handel oor kommersiële eiendom?

Om die belegging te bringverwagte wins, moet jy bekommerd wees oor sy toepaslike plasing en bevordering in die mark. Op die oomblik in Rusland word die taak bemoeilik deur die feit dat mededinging in hierdie mark uiters hoog is. Om hierdie rede is kommersiële eiendomsontwikkeling meer relevant as ooit.

Kommersiële eiendomsontwikkeling hou baie voordele vir die finansierder in. Die belangrikstes is:

• 'n geleidelike verhoging in die prys van kleinhandelspasie, wat hulle in staat stel om binnekort spasie teen 'n hoër koste te herverkoop;
• geleentheid om passiewe huurinkomste te verdien;
• veilige belegging met die minste risiko.

In elk geval, die voorwerp self het 'n mate van waarde, want soos nodig, kan jy enige tyd fondse uit die implementering daarvan kry.

Toepassing van ontwikkeling in handel

Met inagneming van die ontwikkeling van kleinhandeleiendomsontwikkeling, kan ons die hooftake uitsonder wat in hierdie geval vir die belegger gestel word.

Hulle sluit in:

• Bemarkingsmarknavorsing om mededingers te identifiseer en die beste opsies te vind om klante na die winkel- en vermaakkompleks te lok;
• soek vir die optimale webwerf vir die ligging van 'n winkel- of sakesentrum, met inagneming van die vloei van mense;
• ontwikkeling van die voorgestelde plan vir die ligging van kleinhandelruimte (verdeling in sones).

Vir winkelsentrums hang die huurprys nie net af van die area van die perseel nie, maar ook van die ligging daarvan - daardie punte wat nader aan die ingang geleë is of op plekke van groot skares mense salkos meer.

Dit mag ook van tyd tot tyd nodig wees om bykomende beleggings in konstruksie te lok.

pakhuiseiendom

Warehouse-eiendom is vandag een van die aantreklikste segmente van die Russiese ontwikkelingsmark. Die mark is nog lank nie versadig nie. Aanbiedings van kwaliteit voorwerpe is onbeduidend. Die aanvraag is aansienlik. Die opbrengs op belegging is ongeveer 15-17%, en die terugbetalingstydperk is binne 4-5 jaar. Die implementering van projekte in die ontwikkeling van pakhuiseiendom word deur beide groot ontwikkelaars en mediumgroottes uitgevoer.

Gevolgtrekking

Dus, ontwikkeling is 'n stelsel van ekonomiese, organisatoriese, wetlike en fisiese verhoudings in die eiendomsmark. Die implementering van 'n projek in hierdie area het die geleentheid om innovasies toe te pas en winsgewendheid te verkry op grond van hul belegging.